1. Post

   W&I-vakuutus tukee kiinteistötransaktion riskinhallintaa

   W&I-vakuutus on yksi työkalu sekä myyjälle että ostajalle hallita transaktioon liittyviä riskejä ja kiinteistötransaktioissa on viime vuosina nähty selkeää kasvua vakuutuksen käytössä. W&I-vakuutus herättää kuitenkin edelleen paljon kysymyksiä, joista keskeisimmät ovat: mistä vakuutuksessa oikein on kyse, mitä etuja se tuo ja mihin käytännön toimenpiteisiin vakuutuksenottajan tulee ryhtyä pyrkiessään vakuuttamaan transaktion. W&I-vakuutus pähkinänkuoressa W&I-vakuutus on tavanomaisesti suomeksi käytetty nimi warranties and indemnities -vakuutuksesta. Toisinaan vakuutusta kutsutaan myös transaktiovakuutukseksi. Nimensä mukaisesti W&I-vakuutuksella vakuutetaan myyjän vastuu sen kauppakirjassa antamista myyjän vakuutuksista kaupan kohteeseen liittyen.   Yhtäältä W&I-vakuutuksen tarkoitus on, että mikäli ostaja havaitsee jonkin kauppakirjan mukaisen myyjän vakuutuksen rikkoutuneen, ostaja saa esittää vaatimuksen vakuutuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta suoraan vakuutusyhtiölle. Toisaalta myyjä välttää keskustelun vakuutuksen rikkomisesta ostajan kanssa sekä rikkomuksen aiheuttamasta mahdollisesta korvausvastuusta aiheutuvan kustannuksen. Perusmuodossaan W&I-vakuutus kattaa kaikki kauppakirjan mukaiset myyjän vakuutukset. Myyjä saattaa joutua korvausvelvolliseksi vakuutusyhtiön sijaan (tai joutua korvaamaan vakuutusyhtiölle) vain silloin, kun myyjän vakuutuksen rikkoutuminen on seuraus myyjän tahallisesta tai törkeän huolimattomasta toiminnasta. W&I-vakuutuksen ottaa tavanomaisesti ostaja, ja W&I-vakuutus hankitaan useimmiten vakuutusmeklarin kautta. Meklarit keräävät perustiedot kaupan kohteesta, sen arvosta ja kaupan rakenteesta ja pyytävät nähtäväkseen kauppakirjaluonnoksen. Niiden perusteella meklarit pyytävät ostajan puolesta tarjouksia transaktion vakuutusehdoista ja -hinnasta transaktiovakuutuksia tarjoavilta vakuuttajilta. Meklarit ovat kullanarvoinen apu myös tarjousten arvioinnissa, sillä heillä on kokemukseensa pohjautuva syvällisempi näkemys siitä, millainen vakuuttaja ja vakuutus voisivat sopia kyseessä olevaan kauppaan. Tarvitseeko transaktiomme W&I-vakuutuksen? W&I-vakuutus soveltuu erityyppisiin ja -suuruisiin transaktioihin, joten vakuutusta harkittaessa pelkästään kaupan euromääräisen arvon tai kohdetyypin perusteella ei voida todeta sen olevan epäsopiva tai sopiva vakuutettavaksi. Vakuutus taipuu moneen, ja vakuutettavuuden kannalta haastavimpiinkin tilanteisiin transaktion struktuurissa, kuten esimerkiksi pitkä aikaväli allekirjoituksen ja täytäntöönpanon välillä, on mahdollisuus löytää sopivia ratkaisuja vakuutusmeklarien avulla. Lisäksi vakuutuksen hinta on sidottu vakuutusmäärään, mikä tekee myös arvoltaan pienempien transaktioiden vakuuttamisesta kannattavaa. Suurimman haasteen transaktion vakuutettavuudelle aiheuttaa useimmiten käytännössä ostajan haluttomuus tehdä kattava due diligence -tarkastus kaupan kohteesta – vakuuttajien keskeisin edellytys vakuutettavuutta arvioidessa on nimenomaan kattava ja huolellinen due diligence -tarkastus. Ostajan intressissä on ottaa vakuutus erityisesti niissä tilanteissa, joissa myyjänä toimiva rahasto tai muu entiteetti on purkautumassa kaupan jälkeen, jolloin kaupan täytäntöönpanon jälkeen ei enää ole olemassa myyjätahoa, jolle ostaja voisi esittää vaatimuksia myyjän vakuutusten rikkomuksista. W&I-vakuuttaminen on myyjän edun mukaista lähtökohtaisesti kaikissa tilanteissa ja etenkin silloin, kun ostaja maksaa vakuutuksen kustannukset ja kun huomioidaan, että myyjän vakuutukset voivat vakuutetussa transaktiossa olla kattavammat kuin ilman vakuutusta. Transaktion vakuuttaminen voi puolestaan auttaa myyjää saamaan kaupan kohteesta paremman hinnan.   Käytännön vinkit W&I-vakuutuksen hankkimiseen Mikäli transaktion vakuuttaminen on ajankohtaista ensimmäisen kerran, olemme koonneet alle omakohtaisesti tärkeimmiksi askeliksi tunnistamamme toimenpiteet:

   Published: 24.10.2022

2. Post

   Valtion etuosto-oikeus ja ulkomaisten kiinteistön ostajien seulonta vahvistavat turvallisuutta kiinteistökaupan toimivuutta vaarantamatta

   Nykyisessä epävakaassa turvallisuustilanteessa on mielenkiintoista, että kiinteistöomistusten rooliin Suomen turvallisuuden osatekijänä kiinnitettiin huomiota aikana, jolloin Suomen ja koko Euroopan turvallisuustilanne oli hyvin vakaa. Venäjän helmikuussa aloittama hyökkäyssota Ukrainaan kuitenkin muutti Suomen turvallisuustilanteen perustavanlaatuisesti. Kun turvallisuustilannetta arvioitiin, huomio kiinnittyi muiden asioiden ohella myös siihen, mitä kiinteistöjä eri venäläistahot omistavat Suomessa, mitä riskejä omistuksiin mahdollisesti liittyy turvallisuuden ja alueellisen koskemattomuuden näkökulmasta ja miten ulkomaalaisten – venäläiset mukaan lukien – kiinteistöomistuksiin tulee jatkossa suhtautua. Puolustusministeriö on kommentoinut asiaa myös julkisuudessa siten, että ulkomaalaisten lupahakemusten seulontaa on tehostettu entisestään Venäjän hyökättyä Ukrainaan. Valtion etuosto-oikeus hillitsee kiinteistöomistukseen liittyviä turvallisuusriskejä Tehostetun lupaseulonnan lisäksi valtio on ryhtynyt myös muihin toimiin turvallisuuden parantamiseksi kiinteistöomistuksiin liittyvien riskien osalta. Valtio on käyttänyt ensimmäisen kerran sille turvattua etuosto-oikeutta keväällä 2022 ja sen jälkeen vielä kesällä 2022. Näiden kahden tapauksen lisäksi muita etuostotapauksia ei ole tiedossamme tällä hetkellä. Tehostettu seulonta ja etuosto-oikeuden käyttäminen linkittyvät toisiinsa siitäkin huolimatta, että valtion etuosto-oikeus koskee myös kauppoja, joissa ostaja on kotimainen tai EU:n tai ETA:n alueelta. Molemmat valtion toimintatavat on hyvä nähdä juuri muuttuneen turvallisuustilanteen tarjoamaa taustaa vasten: tehostetulla seulonnalla lisätään todennäköisyyttä tunnistaa mahdolliset kiinteistöomistukseen liittyvät riskit ja etuosto-oikeuden käyttämisellä estetään riskien toteutuminen. Molemmat etuostotapaukset liittyvät venäläisten tahojen yrityksiin ostaa kiinteistöjä Suomesta. Ensimmäisessä tapauksessa oli kyse Turun saaristossa sijaitsevasta lomakylästä, jonka alueista osa rajautuu puolustusvoimien käytössä olevaan Skinnarvikin varikkoon. Etuosto-oikeuden käyttöä perusteltiin tässä tapauksessa maanpuolustuksellisilla syillä. Toisessa tapauksessa oli kyse venäläisen ostajan yrityksestä ostaa tyhjä teollisuuskiinteistö Rovaniemen lentokentän välittömästä läheisyydestä. Puolustusministeriö ei ole julkisesti kommentoinut kaupan yksityiskohtia, mutta ratkaisevaa etuosto-oikeuden käyttämiselle lienee ollut lentokentän läheisyys ja siitä aiheutuva turvallisuusriski. Aiemmin tässä kuussa uutisoitiin myös venäläistaustaisten ostajien hankkimasta kiinteistöstä muutaman kilometrin päässä Niinisalon varuskunnasta ja Pohjakankaan ampuma-alueesta. Nähtäväksi jää, myöntääkö puolustusministeriö lupaa kaupalle. Etuosto-oikeus ei vaikuta kiinteistömarkkinoiden toimivuuteen EU:n tai ETA:n ulkopuolisena ostajana pidetään ostajaa (yksityishenkilöä, yritystä tai yhteisöä), jonka kotipaikka on EU:n jäsenvaltion tai ETA:n ulkopuolella. Ulkopuolisena ostajana pidetään myös yrityksiä ja yhteisöjä, joiden kotipaikka on EU- tai ETA-alueella mutta joissa EU- tai ETA-alueen ulkopuolisella taholla on vähintään 10 %:in omistus tai vastaava tosiasiallinen vaikutusvalta. Tosiasiallisten edunsaajatietojen kautta puolustusministeriö pääsee siis kiinni myös riskiostajiin, jotka ensikatsomalta vaikuttavat päätyvän luvanvaraisuuden soveltamisalan ulkopuolelle. Lupaprosessista saamiemme kokemusten mukaan ostajayrityksen rakenne on esiteltävä selkeästi ja huolellisesti, jotta puolustusministeriö voi katsoa luvan myöntämisen edellytykset täyttyneiksi. Ostajan on myös tärkeää muistaa, että jo myönnetystä luvasta huolimatta sitä on joissain tapauksissa haettava uudelleen, mikäli esimerkiksi ostajan omistuksessa tai tosiasiallista valtaa ostajassa käyttävissä tahoissa on tapahtunut muutoksia myönteisen lupapäätöksen jälkeen. Kiinteistömarkkinoiden toimivuuden kannalta luvanvaraisuus ja valtion etuosto-oikeus eivät aiheuta mitään ongelmia. Kiinteistötransaktion valmisteluvaiheessa ostajan on arvioitava luvan tarve ja tarvittaessa haettava sitä puolustusministeriöstä. Juridisen neuvonantajan näkökulmasta hyvä ohjenuora on, että mikäli ostaja ei ole aivan varma, että lupaa ei tarvita, kannattaa lupa varmuudeksi hakea. Puolustusministeriön käsittely on nopeaa ja tehokasta, ja luvan hakemisen kustannukset ovat pienet. Lupa poistaa myös epävarmuuden ostajan lainhuudon käsittelystä ja sulkee pois suurimman riskin luvan epäämisestä. Pahimmassa tapauksessa, mikäli kiinteistökauppa on vahvistettu luvan epäämisestä huolimatta tai ennen kielteistä lupapäätöstä, ostajan on myytävä tai muuten luovutettava kiinteistö edelleen vuoden kuluessa. Valtion etuosto-oikeus ei myöskään aiheuta epävarmuutta kiinteistömarkkinoiden toimivuudelle, koska etuosto-oikeus on rajattu laissa mainittuihin syihin ja lisäksi ostajalla on aina mahdollisuus pyytää puolustusministeriöltä ennakkotieto siitä, aikooko valtio käyttää etuosto-oikeuttaan.

   Published: 24.10.2022

3. Post

   Tiedonsiirrot Euroopan unionista Yhdysvaltoihin – mitä tiedämme juuri nyt?

   Toimeenpanomääräyksestä uudeksi Privacy Shieldiksi? EU:n yleinen tietosuoja-asetus edellyttää, että henkilötietojen siirroille EU:n ulkopuolelle on olemassa oikeusperuste. Tällaisia niin sanottuja siirtomekanismeja ovat esimerkiksi Euroopan komission hyväksymät vakiosopimuslausekkeet ja niin kutsutut vastaavuuspäätökset ( adequacy decision) , joissa tietyn valtion tietosuojan taso katsotaan EU:n näkökulmasta riittäväksi. Yhdysvaltoja koskien oli aiemmin tehty Privacy Shield -järjestelyyn perustuva vastaavuuspäätös, jonka EU-tuomioistuin kumosi Schrems II -ratkaisussaan. Schrems II -ratkaisussa EU-tuomioistuin muun muassa katsoi, että Yhdysvaltain lainsäädäntöön sisältyvät viranomaisten oikeudet tarkastella ja käyttää henkilötietoja eivät täytä EU:n tietosuojasääntelyn vaatimuksia eivätkä EU:n kansalaisten oikeussuojakeinot puuttua henkilötietojen käsittelyyn Yhdysvalloissa ole riittäviä. Tämän vuoksi edellinen Privacy Shield -järjestely kumottiin. On tärkeää huomata, että henkilötietojen siirtoina Yhdysvaltoihin pidetään paitsi varsinaisia siirtoja myös tilanteita, joissa henkilötietoihin on pääsy Yhdysvalloista käsin esimerkiksi osana pilvipalvelua, jonka tarjoaja on Yhdysvaltoihin sijoittautunut yritys. Tiedonsiirtoja koskeva sääntely on siis ajankohtainen suuremmalle osalle suomalaisistakin yrityksistä. Bidenin uusi toimeenpanomääräys sisältää useita kohtia, joilla on tarkoitus vahvistaa tietosuojaa koskevia suojatoimia Yhdysvaltain signaalitiedustelutoiminnassa ja näin vastata EU-tuomioistuimen esille nostamiin huolenaiheisiin. Toimeenpanomääräyksellä muun muassa luodaan monitasoinen mekanismi, jonka avulla tietyistä vaatimukset täyttävistä valtioista tulevat yksityishenkilöt voivat saada sitovan uudelleentarkastelun ja oikeussuojakeinon, jos he kokevat, että Yhdysvallat on kerännyt tai käsitellyt signaalitiedustelun avulla heidän henkilötietojaan vastoin sovellettavaa lainsäädäntöä. Muutoksenhakujärjestelmässä ensimmäisen tason muodostaa Civil Liberties Protection Office r, joka toimii osana Yhdysvaltain tiedustelupalvelun johtajan toimistoa ( Office of the Director of National Intelligence ). Toinen taso on niin kutsuttu Data Protection Review Court, joka täytäntöönpanomääräyksen mukaan on riippumaton ja puolueeton tuomioistuin. Tämän instanssin päätökset sitovat Yhdysvaltain tiedustelupalveluja. Toimeenpanomääräyksessä myös täsmennetään Schrems II -ratkaisun inspiroimana rajoituksia ja suojatoimia, joilla on tarkoitus varmistaa EU:n kansalaisten perusoikeuksien suojelu Yhdysvaltain valvontatoimien jokaisessa vaiheessa tietojen keräämisestä tietojen jatkokäsittelyyn ja säilyttämiseen. Suojatoimien tarkoituksena vaikuttaa olevan EU-tuomioistuimen vaatimusten täyttäminen siitä, että tietoja kerätään vain silloin, kun se on tarpeen tietyn tiedustelutavoitteen edistämiseksi ja vain siinä määrin kuin se on oikeassa suhteessa tavoitteeseen nähden. Seuraavat askeleet Seuraavaksi Euroopan komissio käy säädöstekstin läpi ja laatii luonnoksen Yhdysvaltain tietosuojan riittävyyttä koskevaksi päätökseksi eli niin kutsutuksi vastaavuuspäätökseksi ( adequacy decision).  Kun päätösluonnos on annettu, komission on kuultava tietosuojaneuvostoa ja jäsenvaltioita, joskaan niiden kannanotot eivät ole sitovia. Prosessissa tulee kulumaan kuukausia, eikä lopullista vastaavuuspäätöstä ole odotettavissa ennen kevättä 2023. EU-U.S. Data Privacy Frameworkiin perustuvaa vastaavuuspäätöstä voi käyttää tietosuoja-asetuksen mukaisena oikeusperusteena henkilötietojen siirroille Yhdysvaltoihin siitä lähtien, kun päätös on julkaistu EU:n virallisessa lehdessä. On myös huomattava, että täytäntöönpanomääräys vahvistaa USA:n tietosuojan tasoa myös ennen vastaavuuspäätöksen julkaisua, sillä siihen sisältyvät määräykset velvoittavat Yhdysvaltain tiedusteluviranomaisia ryhtymään toimiin täytäntöönpanomääräyksen sisältämien suojakeinojen implementoimiseksi jo nyt. Täytäntöönpanomääräyksen sisältämät tietosuojaa koskevat suojatoimet voidaankin ottaa huomioon esimerkiksi silloin, kun arvioidaan Yhdysvaltain tietosuojan tasoa ja siihen liittyviä lisäsuojatoimenpiteitä käytettäessä siirtomekanismina komission hyväksymiä vakiolausekkeita ( Standard Contractual Clauses). Vakiolausekkeet pysyvät edelleen keskeisenä siirtomekanismina henkilötietojen siirroissa Euroopan unionin ulkopuolelle. Pysyvä vai väliaikainen ratkaisu? Vaikka EU ja Yhdysvallat ovat työstäneet uutta järjestelyä pitkään, on erittäin todennäköistä, että komission odotettu vastaavuuspäätös ( adequacy decision ) riitautetaan kolmannen kerran EU-tuomioistuimessa. Kahden edellisen henkilötietojen siirtoja Yhdysvaltoihin koskevan puitejärjestelyn (Privacy Shield ja sen edeltäjä Safe Harbor) kumoamisen takana olevat tietosuoja-aktivistit ovat esittäneet, että järjestelyyn suunnitellut uudet suojatoimet eivät täytä EU-tuomioistuimen vaatimuksia. Aktivistit ovat esimerkiksi esittäneet, että Yhdysvaltain tulkinta tietojen keräämisen oikeasuhteisuuden ja välttämättömyyden käsitteistä eroaa siitä, mitä näillä käsitteillä tarkoitetaan EU-oikeudessa ja EU-tuomioistuimen käytännössä. Aktivistit ovat myös kyseenalaistaneet toimeenpanomääräyksessä säädettyjen oikeussuojakeinojen tehokkuuden: on esitetty, että muutoksenhakujärjestelmän toisella tasolla toimiva Data Protection Review Court ei todellisuudessa ole riippumaton ja puolueeton tuomioistuin, jollaista EU-tuomioistuin ratkaisussaan edellytti. Toimeenpanomääräyksessä ei myöskään kielletty signaalitiedustelun massakeräystä ( bulk collection of signals intelligence) , jota EU-tuomioistuin kritisoi, joskin määräyksessä asetettiin sille entistä tarkempia vaatimuksia. On siis epäselvää, onnistuuko kolmas yritys sopia puitejärjestelystä EU:n ja Yhdysvaltojen välisiin tiedonsiirtoihin, vai tuleeko järjestely lopulta kumotuksi EU-tuomioistuimessa. Kun otetaan huomioon, kuinka suuri merkitys tiedonsiirtoja koskevalla oikeusvarmuudella on EU:ssa ja Yhdysvalloissa toimiville yrityksille, sopii vain toivoa, että ratkaisu tulee kestämään.

   Published: 14.10.2022

4. Post

   Whistleblowing–kanavan valmistelu kannattaa aloittaa viimeistään nyt

   Ilmoituskanava on pääsääntöisesti perustettava vähintään 50 henkilön yrityksiin Valmisteilla oleva, uusi niin kutsuttu whistleblower-lainsäädäntö velvoittaa pääsääntöisesti vähintään 50 henkilöä työllistävät yritykset tai julkisen sektorin toimijat perustamaan organisaation sisäisen ilmoituskanavan. Kanavan kautta esimerkiksi yrityksen työntekijät voivat tehdä luottamuksellisesti ilmoituksia epäillyistä väärinkäytöksistä, jotka koskevat tietyn lainsäädännön rikkomista esimerkiksi kuluttajansuojan, ympäristönsuojelun, tietosuojan ja julkisten hankintojen alueilla. Tehdessään ilmoituksen lain edellyttämällä tavalla ilmoittaja saa suojaa ja organisaatio taas saa tietyksi ajaksi yksinoikeuden ilmoitusten tutkimiseen. Parhaillaan eduskuntakäsittelyssä olevan lain on tarkoitus tulla voimaan kolmen kuukauden kuluessa sen hyväksymisestä. Siihen mennessä vähintään 250 työntekijää työllistävien yritysten tulee ottaa käyttöön sisäinen ilmoituskanava. Lakiehdotukseen sisältyy kuitenkin siirtymäaika, jonka mukaan säännöllisesti 50–249 työntekijää työllistävien yksityisen sektorin toimijoiden on otettava ilmoituskanava käyttöön viimeistään 17.12.2023. Whistleblower-lainsäädäntö perustuu EU:n niin kutsuttuun whistleblower-direktiiviin, joka EU:n jäsenvaltioiden on implementoitava osaksi kansallista lainsääntöä. Suomessa whistleblower-lainsäädännön valmistelu on myöhästynyt alkuperäisestä aikataulusta. Jossain EU:n jäsenvaltioissa direktiivi on jo saatettu osaksi kansallista lainsäädäntöä. Sisäisen ilmoituskanavan perustaminen Uuden sääntelyn ensisijaisena tarkoituksena on suojata ilmoituksen tekijää vastatoimilta sekä antaa ilmoituksen vastaanottaneelle taholle mahdollisuus epäillyn väärinkäytöksen asianmukaiseen sisäiseen käsittelyyn. Lisäksi uusi lainsäädäntö asettaa vähimmäisvaatimukset ilmoituskanavan perustamiselle sekä ilmoitusten käsittelyä koskeville menettelyille, kuten ilmoitusten käsittelyajoille ja salassapidolle. Sen sijaan sisäisen ilmoituskanavan tekninen toteutustapa on pitkälti organisaation päätäntävallassa, ja kanavan ylläpitämisen voi tietyin reunaehdoin ulkoistaa myös palveluntarjoajalle. Niin ikään lakiesityksen mukaan samaan konserniin kuuluvat yhtiöt voivat tietyin edellytyksin perustaa yhteisen ilmoituskanavan. Sääntely tuo organisaatiolle myös uusia informointivelvoitteita. Ilmoitusten tekemiseen oikeutettuja tahoja on muun muassa informoitava sisäisestä ilmoituskanavasta, mahdollisuudesta ilmoittaa viranomaisen ylläpitämään ulkoiseen ilmoituskanavaan sekä ilmoittajan suojelun edellytyksistä. Lisäksi ilmoitusten käsittelyyn on nimettävä vastuuhenkilöt, joita myös tulee kouluttaa ilmoitusten käsittelyyn. Tietosuojaa koskevat velvoitteet huomioitava Jotta ilmoituskanavan kautta tehtyjä ilmoituksia ja niihin sisältyviä henkilötietoja voidaan käsitellä laillisesti, kanavan käyttöönotossa on huomioitava tietosuojasääntelyyn ja henkilöstön osalta myös yhteistoimintalakiin perustuvat vaatimukset. Tietosuojavelvoitteiden mukaisesti toteutettu ilmoituskanava ja asianmukainen tietosuojadokumentaatio ovat keskeisiä välineitä, joilla organisaatio voi tarvittaessa näyttää toimineensa lainsäädännön edellyttämällä tavalla.  Ilmoituskanavan kautta kerättyjen henkilötietojen käsittelyä koskevat samat tietosuojavelvoitteet kuin muutakin henkilötietojen käsittelyä. Esimerkiksi henkilötietojen käsittelyn perusteet ja käyttötarkoitukset sekä säilytysajat on määriteltävä lainsäädännön edellytysten mukaisesti ja tarpeettomat henkilötiedot on poistettava. Käsittelyn kohteena olevia henkilöitä on lisäksi tiedotettava henkilötietojen käsittelystä, ja organisaation on huolehdittava käsittelyn kohteena olevien henkilöiden tietosuojalainsäädäntöön perustuvien oikeuksien toteutumisesta. Tämän osalta on hyvä huomioida, että uusi lainsäädäntö asettaa tiettyjä poikkeuksellisia rajoitteita rekisteröityjen oikeuksiin. Lisäksi Tietosuojavaltuutetun päätöksen mukaan rekisterinpitäjien tulee laatia ilmoituskanaviin liittyvästä henkilötietojen käsittelystä tietosuojaa koskeva vaikutustenarviointi. Miten valmistautua uusiin velvoitteisiin? Uuden lainsäädännön vaatimukset täyttävä ilmoituskanava suojaa ilmoittajan lisäksi myös yritystä, sillä ilmoituskanavan avulla yrityksen on mahdollista saada tietoa liiketoimintaa mahdollisesti uhkaavista väärinkäytöksistä sekä saada tietyksi ajaksi yksinoikeus ilmoitusten käsittelyyn. Vaikka lainsäädännön valmistelu on vielä kesken, sisäisen ilmoituskanavan käyttöönoton valmistelu on suositeltavaa aloittaa viimeistään nyt. Alkuun on hyvä laatia arvio tarvittavista toimenpiteistä.

   Published: 30.9.2022

5. Post

   Vihreän siirtymän aika on nyt

   Euroopan unionissa tavoite vihreästä siirtymästä ja päästöjen vähentämisestä on ollut agendalla pitkään, mutta konkreettiset ratkaisut ovat antaneet odottaa itseään. Venäjän hyökkäyssota Ukrainaan toi unionille sysäyksen löytää nopeita ja suuren mittakaavan ratkaisuja venäläisestä fossiilienergiasta irtautumiseksi. EU:ssa annettiinkin keväällä osana RePower EU -suunnitelmaa useita uusia säädöksiä, ja työ jatkuu edelleen. Suurena haasteena on löytää kaikille arvoketjun osallisille toimiva malli, mikä vaatii alan syvällistä ymmärtämistä. Vihreää siirtymää tuetaan myös Suomessa, kun valtioneuvosto teki aiemmin tässä kuussa päätöksen tukea investointeja , joilla vahvistetaan omavaraisuutta ja vähennetään riippuvuutta fossiilienergiasta. Energiamarkkina on muuttunut pysyvästi, paluuta entiseen ei ole. Aika uusille investoinneille on nyt otollinen, kun kysyntä vihreää siirtymää tukeville innovaatioille ja ratkaisuille on suurempi kuin koskaan aiemmin. Se, mikä edistää päästötöntä energiantuotantoa ja tukee energiaomanvaraisuutta, on nyt haluttua ja arvokasta. Energiakriisi on opettanut meille kaksi asiaa: vihreää siirtymää ei ole varaa lykätä enää hetkeäkään, ja siirtymä on tehtävä omavaraisuutta edistäen. Me odotamme päättäjiltä rohkeutta tehdä suuriakin ratkaisuja sekä päättäväisyyttä uudistaa energiasektorin sääntelyä kansalliset erityispiirteet ja koko arvoketju huomioiden ja päätösten vaikutukset ymmärtäen.    

   Published: 28.9.2022

6. Post

   Tulevaisuuden energiajärjestelmä edellyttää vähähiilisyyden lisäksi omavaraisuutta – uusi ydinenergiateknologia kiinnostaa myös lainsäätäjää

   Ydinenergia vähähiilisenä energiamuotona herättää keskustelua Historiallisista syistä ydinvoima ja sen rooli tulevaisuuden energiajärjestelmässä on aiheuttanut vilkasta poliittista keskustelua. Johtavat EU-maat Saksa ja Ranska ovat edustaneet kysymyksessä vastakkaisia leirejä. Vuonna 2022 EU-parlamentti äänesti taksonomia-asetuksen yhteydessä sen puolesta, että ydinvoima katsotaan asetuksen mukaiseksi kestäväksi toiminnaksi. Suomessa ydinenergialla tunnistetaan olevan merkittävä rooli, sillä sen katsotaan olevan hiilidioksidineutraalia tuotantoa ja sen käytön lisäävän sähkön toimitusvarmuutta. Valtioneuvoston kesäkuun lopulla antamassa  selonteossa uudeksi ilmasto- ja energiastrategiaksi  t odetaan, että ydinenergia on keskeinen osa Suomen energiajärjestelemää myös tulevaisuudessa. Ydinenergiasääntely ei ole ajan tasalla Energiaomavaraisuus edellyttää teknologian kehityksen lisäksi myös lainsäätäjältä aktiivista ja eteenpäin katsovaa otetta. Nykyinen ydinenergialaki perustuu vuonna 1987 esitettyyn lainsäädäntöön eikä se enää vastaa nykyistä säädöstapaa ja -tarpeita. Työ- ja elinkeinoministeriö käynnisti vuonna 2019 ydinenergialain kokonaisuudistushankkeen, jota on valmisteltu tämä hallituskausi. Edellä mainitussa selonteossa kuitenkin todetaan, että kokonaisuudistus toteutettaisiin vasta seuraavan hallituskauden aikana. Mikäli uuden sääntelyn halutaan kestävän aikaa, sen tulisi ottaa huomioon tulevaisuuden ydinenergiateknologian tarjoamat mahdollisuudet, kuten pienet modulaariset ydinreaktorit (SMR). SMR:t määritellään ydinreaktoreiksi, jotka tuottavat korkeintaan 300 megawattia energiaa eli noin viidesosan nykyisten suurten ydinvoimaloiden energiamäärästä. Pienet modulaariset ydinreaktorit (SMR) osana tulevaisuuden energiajärjestelmää Pienten modulaaristen ydinreaktoreiden keskeinen etu olisi niiden sarjavalmisteisuus sekä perinteisiä ydinvoimaloita monipuolisempi sijoittamisympäristö. Sarjatuotanto on mahdollista ja tehokasta vain, jos siihen liittyvä suunnittelu on hyväksytty etukäteen eli uudelleen suunnittelua ei tehdä kesken projektin. Nykyinen lainsäädäntö ei kuitenkaan sisällä mahdollisuutta saada säteilyturvakeskukselta sitovaa hyväksyntää suunnitteilla olevan laitoksen teknisiin ratkaisuihin tai sijoituspaikkaan. Ydinenergialain lupaprosessia tulisikin merkittävästi uudistaa tältä osin, mikäli kyseistä teknologiaa halutaan tulevaisuudessa hyödyntää. Valtioneuvosto tarkasteli ydinenergialainsäädäntöä ja sen uudistustarpeita myös SMR-näkökulmasta keväällä 2022. Selvityksen perusteella on odotettavissa, että tulevassa kokonaisuudistuksessa tullaan ottamaan huomioon myös tulevaisuuden ydinenergiateknologian käyttöönotto. Energiaomavaraisuus edellyttää rohkeita ratkaisuja SMR-teknologialla olisi mahdollista vahvistaa Suomen energiaomavaraisuutta ja tukea siirtymää kohti hiilineutraaliutta. Uusien ydinenergiateknologioiden käyttöönotto ei kuitenkaan tapahdu vain kansallista lainsäädäntöä muuttamalla, vaan myös kansainvälisen ydinenergiajärjestön IAEA:n, Euratomin ja EU:n toimilla ja linjauksilla on tärkeä rooli. Energiaomavaraisuuden saavuttaminen tulee vaatimaan lainsäätäjältä ja EU-poliitikoilta rohkeita ratkaisuja koko energiasektoriin liittyen, ja viranomaiset ovatkin jo nyt esimerkillisesti laittaneet resursseja esim. vetytalouteen ja merituulivoimaan . Saavuttaakseen vuodelle 2035 asetetun hiilineutraliteettitavoitteen Suomen tulee uudistaa energiasektorin sääntelyä päättäväisesti kansalliset erityispiirteen huomioiden. Me Castrén & Snellmanilla seuraamme vihreään siirtymän sääntelyn kehitystä ja avustamme asiakkaitamme monipuolisesti eri energiateknologiaprojekteissa, myös ydinvoiman suhteen.

   Published: 26.9.2022

7. Post

   Vastuullisessa rakentamisessa pelkkä vähimmäisvaatimusten täyttäminen ei riitä

   Uudesta sääntelystä vaatimuksia vastuulliselle rakentamiselle Maankäyttö- ja rakennuslain aiemmin kaavailtu kokonaisuudistus sai runsaasti palautetta lausuntokierroksella.  Ympäristöministeriön tiedotteen  mukaan ”[l]ausunnonantajat suhtautuivat pääosin myönteisesti ehdotuksiin vähähiilisen rakentamisen, kiertotalouden ja digitaalisuuden edistämisestä ”, ja niitä lakiuudistuksessa edelleen edistetäänkin. Sen sijaan uudistuksesta ovat poistuneet esimerkiksi aiemmin keskustelussa olleet pakottavat vastuuajat, joiden asettamista kritisoimme aiemmin blogissamme .  Myös EU-tason sääntelyyn on tulossa uudistuksia esimerkiksi Fit for 55 -lainsäädäntöpaketin ja REPowerEU-suunnitelman johdosta. Muutoksia kaavaillaan muun muassa rakennusten energiatehokkuusdirektiiviin sekä uusiutuvaa energiaa koskevaan ns. RED II -direktiiviin. Näistä seuraisi muutoksia vaatimuksiin koskien rakennusten lämmitystä ja viilennystä sekä rakennuksissa käytettävän uusiutuvan energian osuutta. Uudella sääntelyllä on siis tarkoitus edistää vastuullista rakentamista. Kun nyt suunnitteilla oleva kansallisen tason sääntely tulee voimaan vuonna 2024, se ei välttämättä enää osoita erityisen kunnianhimoista tasoa vastuullisessa rakentamisessa, kun sitä mitataan vuodesta 2024 eteenpäin. Sääntely tulee tässä suhteessa auttamatta perässä, vaikka sillä pyritäänkin edistämään tärkeitä vastuullisuustavoitteita. Mielenkiintoinen kysymys onkin, miten rakennushankkeen eri vaiheissa ja rooleissa vastuulliseen rakentamiseen olisi hyvä suhtautua nyt ja jatkossa.   Riittääkö nykyisen tai uuden sääntelyn vaatimusten täyttäminen? Erilaiset rakennuksiin liittyvät ympäristöluokitukset ja -laskelmat ovat perusvaatimus rakentamisessa sekä sen rahoittamisessa. Nyt meneillään oleva tai alkava rakentaminen ei edellytä uuden lainsäädännön mukaisten vaatimusten täyttämistä, sillä lainsäädäntö on näillä näkymin astumassa voimaan vuonna 2024. Vastuullinen toimija huomioi kuitenkin nuo vaatimukset rakentamisessa jo nyt. Vaatimustasoltaan kunnianhimoiset hankkeet erottuvat edukseen rakennusalalla. Vastuullisissa hankkeissa ollaan valmiita maksamaan vähimmäistasoa enemmän uusien, aiempaa tiukempien tavoitteiden saavuttamisesta.  Jos rakennushankkeelle ei aseta riittävän korkeita tavoitteita, ei uutta kestävää vastuullisen rakentamisen kehitystä tapahdu. Vähimmäisvaatimusten täyttäminen ei riitä, myöskään juridisessa neuvonannossa Pelkkä lainsäädännön vähimmäisvaatimusten täyttäminen ei ole jatkossakaan vihreän siirtymän, kiertotalouden ja siten vastuullisuuden kannalta riittävää, vaikka lainsäädännössä edistetäänkin oikeansuuntaisia asioita. Jatkossa rakentamisessa on pystyttävä toteuttamaan uusia, entistäkin ilmastotehokkaampia ja vastuullisempia ratkaisuja. Sama koskee keskeisesti meitä juristeja muiden neuvonantajien rinnalla – meidän on lisättävä teknistä ymmärrystämme sopimusten kohteena olevista rakennushankkeista sekä pystyttävä tarjoamaan ympäristön ja vastuullisuusnäkökohdat huomioivia sopimuskirjauksia. Vastuullista kestävää kehitystä on edistettävä kaikilla rintamilla aina neuvonannosta itse toteutukseen sekä käytönaikaiseen toimintaan – unohtamatta rakennustuotteiden uudelleenkäytön huomioimista. 

   Published: 22.9.2022

8. Post

   Osakeyhtiölain uudistus joustavoittaa yhtiökokouskäytäntöjä pysyvästi

   Hybridikokoukset jatkossa mahdollisia kaikille osakeyhtiöille Hybridikokousten järjestäminen, eli reaaliaikaisen täysimääräisen etäosallistumisen mahdollistaminen perinteisessä kokouksessa, on jatkossa mahdollista kaikille osakeyhtiöille pelkällä hallituksen päätöksellä. Tämä ei edellytä muutoksia yhtiöjärjestykseen. Täysimääräiseksi etäosallistumiseksi yhtiökokoukseen katsotaan se, että osakkeenomistaja voi käyttää kokouksessa rajoituksetta päätösvaltaansa, mikä tarkoittaa käytännössä sitä, että etäyhteydellä osallistuva osakkeenomistaja voi käyttää kokouksessa läsnäolo-, puhe- ja äänioikeuttaan pitkälti samalla tavoin kuin kokoukseen paikan päällä osallistuva osakkeenomistaja. Hybridikokouksissa kokouspaikka on totuttuun tapaan yhtiön kotipaikka tai muu yhtiöjärjestyksessä määrätty yhtiökokouksen pitopaikka. Hallitus voi päättää, että kokouspaikalla osallistumisen ja reaaliaikaisen etäosallistumisen lisäksi hybridikokouksessa tarjotaan myös täydentäviä etäosallistumiskeinoja ennen kokousta tai kokouksen aikana, ellei yhtiöjärjestyksessä kielletä tai rajoiteta tällaisten tarjoamista. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi ennakko-osallistumista postin tai tietoliikenneyhteyden avulla pitkälti samaan tapaan kuin väliaikaisen lain mukaisissa pörssiyhtiöiden kokouksissa. Täydentävillä keinoilla voidaan lisätä osakkeenomistajien osallistumismahdollisuuksia, mutta ne eivät täysin korvaa varsinaista osallistumista kokoukseen, sillä hallitus voi päättää täydentäviin etäosallistumiskeinoihin liittyvistä rajoituksista, ellei yhtiöjärjestyksessä erikseen toisin määrätä. Uskomme, että esimerkiksi ennakkoäänestysmahdollisuuden tarjoaminen on jatkossakin suosittua varsinkin nyt, kun osakkeenomistajat ovat tottuneet tätä keinoa väliaikaisen lain aikana käyttämään. Mikäli yhtiön osakkeenomistajat haluavat, ettei mahdollisuutta hybridikokouksen järjestämiseen ole ollenkaan, yhtiöjärjestykseen tulee ottaa nimenomainen määräys, jolla kielletään etäosallistuminen tai rajoitetaan etäosallistumista jollakin tavalla. Tämä osoittaa, että kokouskäytäntöjen joustavuus on otettu uudistetussa laissa ikään kuin oletusarvoksi, josta voidaan poiketa vain nimenomaisilla yhtiöjärjestysmääräyksillä. Kokousten käytännön järjestämistä helpottaa se, että osakkeenomistajaa voidaan yhtiökokouskutsussa edellyttää ilmoittamaan sitovasti, osallistuuko tämä kokoukseen etänä. Kokouspäivänä osakkeenomistaja ei voi enää muuttaa mieltään ja osallistua kokoukseen kokouspaikalla. Etäkokouksen järjestäminen edellyttää yhtiöjärjestyksen muutosta Toisin kuin hybridikokous yhtiökokouksen järjestäminen kokonaan etänä, eli ilman kokouspaikkaa ja siten, että osakkeenomistajat voivat käyttää täysimääräisesti oikeuksiaan reaaliajassa tietoliikenneyhteyden avulla, edellyttää yhtiöjärjestykseen nimenomaista määräystä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että yhtiökokous on järjestettävä tai voidaan järjestää tällä tavoin. Etäkokouksen mahdollistava yhtiöjärjestysmääräys on suositeltavaa laatia siten, että se mahdollistaa tulevaisuudessa erilaisten kokousmenettelyiden mahdollisimman joustavan käytön. Myös ilman kokouspaikkaa järjestettävässä etäkokouksessa hallitus voi päättää täysimääräistä osallistumista täydentävien etäosallistumiskeinojen (kuten ennakkoäänestysmahdollisuuden) tarjoamisesta ennen kokousta tai kokouksen aikana, ellei yhtiöjärjestyksessä tätä kielletä tai rajoiteta. Ennakkoäänestysmahdollisuuden järjestäminen voi näissäkin tapauksissa olla suositeltavaa, jotta osakkaille annetaan mahdollisimman laaja vapaus osallistumistavan valinnassa. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta hybridikokouksen järjestämiseen velvoittavaksi voidaan vuoden 2022 loppuun asti päättää pörssiyhtiöissä pelkällä ennakkoäänestyksellä väliaikaisen lain mukaisessa kokouksessa, mutta siirtymäajan jälkeen asiasta päätetään samoin kuin mistä tahansa yhtiöjärjestyksen muutoksesta. Poikkeuksena on kuitenkin, että päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta hybridikokouksen järjestämiseen velvoittavaksi voidaan tehdä tavallisella enemmistöllä 2/3 määräenemmistön sijaan. Arviomme mukaan hyppy etäkokoukseen on monelle pörssiyhtiölle vielä varsin pitkä ja arveluttava, mistä johtuen ensi keväänä testattaneen ensin hybridikokousten toimivuutta. Sen sijaan muissa kuin pörssiyhtiöissä siirtymä etäkokousten järjestämiseen koronapandemian oppien jälkeen on monissa tapauksissa helpompi, ja etäkokouksen sallivia yhtiöjärjestysmuutoksia onkin jo tehty tietojemme mukaan jonkin verran. Etäkokousten järjestämiseen soveltuvia teknisiä ratkaisuja kehitellään tällä hetkellä useammalla taholla, ja saatavilla olevien palveluiden valikoima tuleekin todennäköisesti kasvamaan jo seuraavalla yhtiökokouskaudella.

   Published: 22.9.2022

9. Post

   Juuri nyt EU:ssa yritetään ratkaista se, millaisia älykkäitä järjestelmiä käytämme tulevaisuudessa

   EU:n näkökanta tekoälyn kielletyistä käyttötavoista on toki sellainen, että suurin osa kehittyneistä maista voi olla siitä samaa mieltä, mutta pystyykö EU myös tekoälyn osalta saamaan aikaiseksi sääntelyä, joka toimisi mallina koko maailmassa vai johtaako tekoälyn raskas sääntely EU:ssa siihen, että Eurooppa jää jälkeen tekoälyn kehityksessä ja joutuu lopulta mukautumaan muilla markkinoilla muodostuneisiin standardeihin? Entä onko uusi sääntely myöskään välttämätöntä? Esimerkiksi usein keskusteltuun kasvojen tunnistukseen julkisilla paikoilla perustuvaan valvontaan Euroopan tietosuojaneuvosto on suhtautunut torjuvasti jo nykyisen sääntelyn puitteissa. Tekoälyasetus on totutusta poiketen teknologiasidonnainen. Ehdotukseen liittyen herääkin kysymys: onko tavoitteena säädellä teknologiaa vai ilmiöitä, johon teknologiaa käytetään? Paljon kritiikkiä on myös esitetty sen suhteen, eikö olemassa oleva sääntely, kuten tietosuoja-asetus ja tuotevastuu- sekä turvallisuussäännökset, tarjoaisi riittävää suojaa tietyn teknologian soveltamiseen. Tietosuoja-asetushan sääntelee automaattista päätöksentekoa henkilötietoja käyttäen. Datan osalta asetus edellyttää merkityksellisyyttä, edustavuutta, virheettömyyttä ja täydellisyyttä. Etenkin täydellisyyden vaatimus on puhuttanut pitkään: voiko kukaan toimija taata datan täydellisyyttä ja virheettömyyttä missään olosuhteissa? Ehdotuksen keskeisten käsitteiden on myös sanottu olevan liian epämääräisiä, suppeita tai päällekkäisiä muiden säädösten kanssa.  Lisäksi ehdotus sisältää muun muassa suuririskisiin sovelluksiin liittyen varsin laajoja, mutta epämääräisiä velvoitteita, esimerkiksi laajoja ihmisen suorittamaa valvontaa koskevia velvoitteita. Tämä ei kuitenkaan takaa, että valvontaa suorittavat henkilöt tosiasiallisesti kykenisivät havaitsemaan ja puuttumaan poikkeamiin, mikä on ilmennyt esimerkiksi testattaessa itseajavien autojen toimintaa. Niille tahoille, jotka haluavat toimia oikein, vaatimukset tulevat varsin kalliiksi, kun taas vilpillisten toimijoiden vastuuseen saaminen voi osoittautua vaikeaksi. Kritiikistä huolimatta tekoälyasetus on tulossa, joten kannattaa jo nyt valmistautua sen voimaan tulemiseen. Tärkeintä tällä hetkellä on arvioida, mihin kolmesta tekoälykategoriasta, kiellettyyn, suuririskiseen tai sääntelemättömään kategoriaan, oma sovellus sijoittuu. Mikäli kehitteillä oleva sovellus sijoittuu suuririskiseen kategoriaan, on syytä varmistaa, että se täyttää asetuksen vaatimukset, kuten riskienhallintajärjestelmän perustamisen, teknisen dokumentaation laatimisen, tapahtumien automaattisen tallentamisen ja ihmisen suorittaman valvonnan varmistamisen. 

   Published: 5.9.2022

10. Post

    Kestävyysraportointidirektiivi: aikataulu vahvistunut, listatut pk-yritykset pakollisen raportointivelvoitteen piiriin

    Artikkeli jatkuu kuvan jälkeen.   Kestävyysraportointidirektiivi tulee voimaan neljässä vaiheessa: Pk-yrityksiin sovelletaan rajoitetumpia raportointivelvoitteita, joita myös muut kuin direktiivin soveltamisalan piiriin kuuluvat pk-yritykset voivat noudattaa vapaaehtoisesti vuodesta 2026 alkaen. Konsernin tytäryhtiön ei tarvitse julkaista itse kestävyystietojaan, jos direktiivin edellyttämät tiedot tytäryhtiöstä julkaistaan osana emoyhtiön raporttia. Komission on tarkoitus julkaista ensimmäiset raportointistandardit delegoituina asetuksina kesäkuussa 2023. Kesäkuussa 2024 komission on määrä antaa toimialakohtaiset raportointistandardit, jotka ottavat huomioon toimialoille ominaiset kestävyysriskit ja -vaikutukset.

    Published: 2.9.2022