W&I-vakuutus tukee kiinteistötransaktion riskinhallintaa

W&I-vakuutus on yksi työkalu sekä myyjälle että ostajalle hallita transaktioon liittyviä riskejä ja kiinteistötransaktioissa on viime vuosina nähty selkeää kasvua vakuutuksen käytössä. W&I-vakuutus herättää kuitenkin edelleen paljon kysymyksiä, joista keskeisimmät ovat: mistä vakuutuksessa oikein on kyse, mitä etuja se tuo ja mihin käytännön toimenpiteisiin vakuutuksenottajan tulee ryhtyä pyrkiessään vakuuttamaan transaktion.

W&I-vakuutus pähkinänkuoressa

W&I-vakuutus on tavanomaisesti suomeksi käytetty nimi warranties and indemnities -vakuutuksesta. Toisinaan vakuutusta kutsutaan myös transaktiovakuutukseksi. Nimensä mukaisesti W&I-vakuutuksella vakuutetaan myyjän vastuu sen kauppakirjassa antamista myyjän vakuutuksista kaupan kohteeseen liittyen.  

Yhtäältä W&I-vakuutuksen tarkoitus on, että mikäli ostaja havaitsee jonkin kauppakirjan mukaisen myyjän vakuutuksen rikkoutuneen, ostaja saa esittää vaatimuksen vakuutuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta suoraan vakuutusyhtiölle. Toisaalta myyjä välttää keskustelun vakuutuksen rikkomisesta ostajan kanssa sekä rikkomuksen aiheuttamasta mahdollisesta korvausvastuusta aiheutuvan kustannuksen. Perusmuodossaan W&I-vakuutus kattaa kaikki kauppakirjan mukaiset myyjän vakuutukset. Myyjä saattaa joutua korvausvelvolliseksi vakuutusyhtiön sijaan (tai joutua korvaamaan vakuutusyhtiölle) vain silloin, kun myyjän vakuutuksen rikkoutuminen on seuraus myyjän tahallisesta tai törkeän huolimattomasta toiminnasta.

W&I-vakuutuksen ottaa tavanomaisesti ostaja, ja W&I-vakuutus hankitaan useimmiten vakuutusmeklarin kautta. Meklarit keräävät perustiedot kaupan kohteesta, sen arvosta ja kaupan rakenteesta ja pyytävät nähtäväkseen kauppakirjaluonnoksen. Niiden perusteella meklarit pyytävät ostajan puolesta tarjouksia transaktion vakuutusehdoista ja -hinnasta transaktiovakuutuksia tarjoavilta vakuuttajilta. Meklarit ovat kullanarvoinen apu myös tarjousten arvioinnissa, sillä heillä on kokemukseensa pohjautuva syvällisempi näkemys siitä, millainen vakuuttaja ja vakuutus voisivat sopia kyseessä olevaan kauppaan.

Tarvitseeko transaktiomme W&I-vakuutuksen?

W&I-vakuutus soveltuu erityyppisiin ja -suuruisiin transaktioihin, joten vakuutusta harkittaessa pelkästään kaupan euromääräisen arvon tai kohdetyypin perusteella ei voida todeta sen olevan epäsopiva tai sopiva vakuutettavaksi. Vakuutus taipuu moneen, ja vakuutettavuuden kannalta haastavimpiinkin tilanteisiin transaktion struktuurissa, kuten esimerkiksi pitkä aikaväli allekirjoituksen ja täytäntöönpanon välillä, on mahdollisuus löytää sopivia ratkaisuja vakuutusmeklarien avulla. Lisäksi vakuutuksen hinta on sidottu vakuutusmäärään, mikä tekee myös arvoltaan pienempien transaktioiden vakuuttamisesta kannattavaa. Suurimman haasteen transaktion vakuutettavuudelle aiheuttaa useimmiten käytännössä ostajan haluttomuus tehdä kattava due diligence -tarkastus kaupan kohteesta – vakuuttajien keskeisin edellytys vakuutettavuutta arvioidessa on nimenomaan kattava ja huolellinen due diligence -tarkastus.

Ostajan intressissä on ottaa vakuutus erityisesti niissä tilanteissa, joissa myyjänä toimiva rahasto tai muu entiteetti on purkautumassa kaupan jälkeen, jolloin kaupan täytäntöönpanon jälkeen ei enää ole olemassa myyjätahoa, jolle ostaja voisi esittää vaatimuksia myyjän vakuutusten rikkomuksista. W&I-vakuuttaminen on myyjän edun mukaista lähtökohtaisesti kaikissa tilanteissa ja etenkin silloin, kun ostaja maksaa vakuutuksen kustannukset ja kun huomioidaan, että myyjän vakuutukset voivat vakuutetussa transaktiossa olla kattavammat kuin ilman vakuutusta. Transaktion vakuuttaminen voi puolestaan auttaa myyjää saamaan kaupan kohteesta paremman hinnan.  

Käytännön vinkit W&I-vakuutuksen hankkimiseen

Mikäli transaktion vakuuttaminen on ajankohtaista ensimmäisen kerran, olemme koonneet alle omakohtaisesti tärkeimmiksi askeliksi tunnistamamme toimenpiteet: