Valtion etuosto-oikeus ja ulkomaisten kiinteistön ostajien seulonta vahvistavat turvallisuutta kiinteistökaupan toimivuutta vaarantamatta

Nykyisessä epävakaassa turvallisuustilanteessa on mielenkiintoista, että kiinteistöomistusten rooliin Suomen turvallisuuden osatekijänä kiinnitettiin huomiota aikana, jolloin Suomen ja koko Euroopan turvallisuustilanne oli hyvin vakaa. Venäjän helmikuussa aloittama hyökkäyssota Ukrainaan kuitenkin muutti Suomen turvallisuustilanteen perustavanlaatuisesti. Kun turvallisuustilannetta arvioitiin, huomio kiinnittyi muiden asioiden ohella myös siihen, mitä kiinteistöjä eri venäläistahot omistavat Suomessa, mitä riskejä omistuksiin mahdollisesti liittyy turvallisuuden ja alueellisen koskemattomuuden näkökulmasta ja miten ulkomaalaisten – venäläiset mukaan lukien – kiinteistöomistuksiin tulee jatkossa suhtautua. Puolustusministeriö on kommentoinut asiaa myös julkisuudessa siten, että ulkomaalaisten lupahakemusten seulontaa on tehostettu entisestään Venäjän hyökättyä Ukrainaan.

Valtion etuosto-oikeus hillitsee kiinteistöomistukseen liittyviä turvallisuusriskejä

Tehostetun lupaseulonnan lisäksi valtio on ryhtynyt myös muihin toimiin turvallisuuden parantamiseksi kiinteistöomistuksiin liittyvien riskien osalta. Valtio on käyttänyt ensimmäisen kerran sille turvattua etuosto-oikeutta keväällä 2022 ja sen jälkeen vielä kesällä 2022. Näiden kahden tapauksen lisäksi muita etuostotapauksia ei ole tiedossamme tällä hetkellä.

Tehostettu seulonta ja etuosto-oikeuden käyttäminen linkittyvät toisiinsa siitäkin huolimatta, että valtion etuosto-oikeus koskee myös kauppoja, joissa ostaja on kotimainen tai EU:n tai ETA:n alueelta. Molemmat valtion toimintatavat on hyvä nähdä juuri muuttuneen turvallisuustilanteen tarjoamaa taustaa vasten: tehostetulla seulonnalla lisätään todennäköisyyttä tunnistaa mahdolliset kiinteistöomistukseen liittyvät riskit ja etuosto-oikeuden käyttämisellä estetään riskien toteutuminen.

Molemmat etuostotapaukset liittyvät venäläisten tahojen yrityksiin ostaa kiinteistöjä Suomesta. Ensimmäisessä tapauksessa oli kyse Turun saaristossa sijaitsevasta lomakylästä, jonka alueista osa rajautuu puolustusvoimien käytössä olevaan Skinnarvikin varikkoon. Etuosto-oikeuden käyttöä perusteltiin tässä tapauksessa maanpuolustuksellisilla syillä. Toisessa tapauksessa oli kyse venäläisen ostajan yrityksestä ostaa tyhjä teollisuuskiinteistö Rovaniemen lentokentän välittömästä läheisyydestä. Puolustusministeriö ei ole julkisesti kommentoinut kaupan yksityiskohtia, mutta ratkaisevaa etuosto-oikeuden käyttämiselle lienee ollut lentokentän läheisyys ja siitä aiheutuva turvallisuusriski. Aiemmin tässä kuussa uutisoitiin myös venäläistaustaisten ostajien hankkimasta kiinteistöstä muutaman kilometrin päässä Niinisalon varuskunnasta ja Pohjakankaan ampuma-alueesta. Nähtäväksi jää, myöntääkö puolustusministeriö lupaa kaupalle.

Etuosto-oikeus ei vaikuta kiinteistömarkkinoiden toimivuuteen

EU:n tai ETA:n ulkopuolisena ostajana pidetään ostajaa (yksityishenkilöä, yritystä tai yhteisöä), jonka kotipaikka on EU:n jäsenvaltion tai ETA:n ulkopuolella. Ulkopuolisena ostajana pidetään myös yrityksiä ja yhteisöjä, joiden kotipaikka on EU- tai ETA-alueella mutta joissa EU- tai ETA-alueen ulkopuolisella taholla on vähintään 10 %:in omistus tai vastaava tosiasiallinen vaikutusvalta. Tosiasiallisten edunsaajatietojen kautta puolustusministeriö pääsee siis kiinni myös riskiostajiin, jotka ensikatsomalta vaikuttavat päätyvän luvanvaraisuuden soveltamisalan ulkopuolelle.

Lupaprosessista saamiemme kokemusten mukaan ostajayrityksen rakenne on esiteltävä selkeästi ja huolellisesti, jotta puolustusministeriö voi katsoa luvan myöntämisen edellytykset täyttyneiksi. Ostajan on myös tärkeää muistaa, että jo myönnetystä luvasta huolimatta sitä on joissain tapauksissa haettava uudelleen, mikäli esimerkiksi ostajan omistuksessa tai tosiasiallista valtaa ostajassa käyttävissä tahoissa on tapahtunut muutoksia myönteisen lupapäätöksen jälkeen.

Kiinteistömarkkinoiden toimivuuden kannalta luvanvaraisuus ja valtion etuosto-oikeus eivät aiheuta mitään ongelmia. Kiinteistötransaktion valmisteluvaiheessa ostajan on arvioitava luvan tarve ja tarvittaessa haettava sitä puolustusministeriöstä. Juridisen neuvonantajan näkökulmasta hyvä ohjenuora on, että mikäli ostaja ei ole aivan varma, että lupaa ei tarvita, kannattaa lupa varmuudeksi hakea. Puolustusministeriön käsittely on nopeaa ja tehokasta, ja luvan hakemisen kustannukset ovat pienet. Lupa poistaa myös epävarmuuden ostajan lainhuudon käsittelystä ja sulkee pois suurimman riskin luvan epäämisestä. Pahimmassa tapauksessa, mikäli kiinteistökauppa on vahvistettu luvan epäämisestä huolimatta tai ennen kielteistä lupapäätöstä, ostajan on myytävä tai muuten luovutettava kiinteistö edelleen vuoden kuluessa.

Valtion etuosto-oikeus ei myöskään aiheuta epävarmuutta kiinteistömarkkinoiden toimivuudelle, koska etuosto-oikeus on rajattu laissa mainittuihin syihin ja lisäksi ostajalla on aina mahdollisuus pyytää puolustusministeriöltä ennakkotieto siitä, aikooko valtio käyttää etuosto-oikeuttaan.