27.5.2024

Rakentamislaki tuo yhden yhteisen lupamuodon rakentamiseen

Uusi rakentamislaki, joka korvaa tämän tekstin laatimishetkellä voimassa olevan maankäyttö- ja rakennuslain rakentamista koskevilta osin, tulee voimaan 1. tammikuuta 2025. Voimassa olevan maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakentamisen luvat on jaettu toimenpidelupaan ja rakennuslupaan. Uuden rakentamislain myötä lupamuodot yhdistetään yhdeksi rakentamisluvaksi ja lupakynnys nousee. 

Muutoksen taustalla tavoite yksinkertaistaa lupaprosessia

Yhden lupamuodon järjestelmän tarkoituksena on helpottaa lupaprosessia siten, ettei rajatapauksissa tarvitse harkita, kumpaa kahdesta lupamuodosta tulisi soveltaa. Uudella nimityksellä selvennetään, että luvanvaraisuus koskee rakennusten lisäksi muutakin rakentamista. Uusi järjestelmä ja sen soveltamisala voivat vaikuttaa ensinnäkin uusien rakennusten ja rakennelmien rakentajien suunnitelmiin mutta myös esimerkiksi suunnitelmiin tehdä olemassa oleviin rakennuksiin laajennuksia tai mittavia korjauksia.

Rakentamislupa sidotaan rakennuskohteen käsitteeseen

Maankäyttö- ja rakennuslaissa rakennuksen määritelmä on ollut laaja ja avoin, mikä on johtanut siihen, että lain näkökulmasta rakennuksina on voitu pitää myös kohteita, joita ei arkikielessä mielletä rakennuksiksi, kuten nosturi, telemasto ja tuulivoimala. Rakentamislain myötä rakennuksen määritelmä kaventuu, ja sillä tarkoitetaan jatkossa erillistä, kiinteää, paikallaan pysytettäväksi tarkoitettua ja omalla sisäänkäynnillä varustettua kohdetta, joka sisältää katettua ja seinien erottamaa tilaa.

Rakentamisluvan vaatimus on kuitenkin rakentamislaissa sidottu uuteen, rakennusta laajempaan rakennuskohteen käsitteeseen. Rakennuskohde tarkoittaa rakentamislain mukaan rakennusta tai rakennelmaa, jolla voi olla vaikutusta ympäröivään alueiden käyttöön ja jonka toteuttamisessa on otettava huomioon olennaisia teknisiä vaatimuksia, sekä erityistä toimintaa varten rakennettavaa aluetta, josta aiheutuu vaikutuksia sitä ympäröivien alueiden käytölle.

Rakentamislupa uuden rakennuskohteen rakentamiseen

Uuden rakennuskohteen rakentaminen edellyttää rakentamislupaa silloin, kun kohde on jokin rakentamislaissa tarkemmin määritellyistä rakennuksista tai rakennelmista, kuten esimerkiksi asuinrakennus, yli 30 neliömetrin kokoinen muu rakennus, energiakaivo tai vähintään 30 metriä korkea masto tai piippu. Nimenomaisesti mainittujen uusien rakennuskohteiden luettelo ei kuitenkaan ole tyhjentävä vaan uuden rakennuskohteen rakentaminen edellyttää rakentamislupaa myös, jos rakentamisella on vähäistä merkittävämpää vaikutusta alueiden käyttöön, kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön tai ympäristönäkökohtiin, jos rakentaminen edellyttää viranomaisvalvontaa olennaisten teknisten vaatimusten toteutumisen varmistamiseksi tai jos rakennusvalvonnan on tarpeen valvoa rakennuskohteen rakentamista yleisen edun kannalta.

Rakentamislupa tarvitaan myös olemassa olevien rakennusten korjaus- ja rakentamistöihin

Uusien rakennuskohteiden lisäksi rakentamislupaa edellyttävät monenlaiset olemassa oleviin rakennuksiin liittyvät korjaus- ja rakentamistyöt. Rakentamislupa tulee edelleen hakea sellaisille korjaus- ja rakentamistöille, jotka ovat verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, sekä rakennuksen laajentamiseen ja sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen. Lainvalmisteluaineiston mukaan tarkoituksena ei ole ollut muuttaa korjaus- ja muutostöitä koskevaa tulkintaa aiemmasta vaan tulkinnan kannalta olennaista olisi jatkossakin se, lisääntyykö rakennettavaksi sallittu kerrosala. Jos kerrosala lisääntyy, kyseessä on laajennus, ja korjaustyöllä taas tarkoitetaan olemassa olevan rakennuksen remontoimista, joka ei aiheuta muutoksia kerrosalaan laskettavan tilan määrään.

Rakennuskohdetta korjattaessa rakentamislupa tarvitaan myös, jos korjaus kohdistuu vähäistä merkittävämmässä määrin toimenpidealueessa todetun terveyshaitan poistamiseen, jos toimenpidealueen kantava rakenne on vaurioitunut, jos korjaustoimenpiteet voivat vaarantaa rakennuskohteen terveellisyyden tai turvallisuuden tai jos korjaamisella on merkittävää vaikutusta kaupunkikuvaan, maisemaan tai kulttuuriperintöön. Lisäksi rakentamislupa tarvitaan korjaamiseen, joka kohdistuu rakennuskohteen olennaisiin ominaispiirteisiin. Rakentamislain 42.3 §:ssä säädetään niin ikään eräät tilanteet, joissa korjaamiseen tarvitaan aina rakentamislupa. Tällaisia ovat esimerkiksi energiatehokkuutta parantavat korjaus- ja muutostyöt rakennuksen vaippaan tai teknisiin järjestelmiin sekä remontit, joissa rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta muutetaan olennaisesti.

Lakiin suunnitellaan jo muutoksia

Nykyisen hallitusohjelman mukaisesti rakentamislakia on tarkoitus vielä muuttaa tietyiltä osin ennen sen voimaantuloa. Luonnos hallituksen esitykseksi oli lausuntokierroksella alkuvuodesta 2024, ja hallituksen suunnitelmana on antaa eduskunnalle hallituksen esitys rakentamislain muuttamisesta syyskuussa 2024.

Keskeisiä suunniteltuja muutoksia ovat rakentamisluvan kolmen kuukauden käsittelyaikatakuun, rakennuksen hiilijalanjälkilaskennan ja tietomallimuotoisen rakentamisluvan voimaantulon siirtyminen niin, että ne tulisivat voimaan vasta 1. tammikuuta 2026. Rakentamislupaa edellyttäviä kohteita koskevaan pykälään suunnitellut muutokset koskisivat kuitenkin vain selvennystä tilapäisten tapahtumarakenteiden osalta, eikä uuden rakentamislupajärjestelmän soveltamisalaan näin ollen olla laajemmin puuttumassa. Tarkoituksena olisi täsmentää sääntelyä niin, ettei yleisörakennelmien luvanvaraisuus koskisi tapahtumiin liittyviä tilapäisiä rakenteita.

Kiinteistösijoittaminen ja -transaktiot ja Ympäristö, energia ja vihreä siirtymä -tiimiemme asiantuntijat vastaavat mielellään kysymyksiin rakentamislaista sekä uuden sääntelyn vaikutuksista rakentamishankkeisiin. 

Uusimmat referenssit

Avustimme Swiss Life Asset Managers Nordicin hallinnoimaa rahastoa sen ostaessa Savills Investment Managementin hallinnoimalta rahastolta Hyvinkäällä sijaitsevan logistiikkakiinteistön. Kaupan lisäksi avustimme myös kaupan rahoituksessa sekä sopivan kansainvälisen hankintarakenteen suunnittelussa ja relevanttien veronäkökulmien huomioimisessa. Kiinteistö toimii Ahlsellin, johtavan pohjoismaisen teknisen tukkukauppiaan, keskusvarastona Suomessa. Ahlsell on vuokrannut kiinteistöä sen rakentamisesta lähtien. Moderni logistiikkakeskus rakennettiin alun perin vuonna 2002, ja sitä on kehitetty useilla projekteilla vuosien varrella. Viimeisin laajennus, joka valmistui vuonna 2024, lisäsi kiinteistöön noin 11 000 neliömetriä uutta varastotilaa, kasvattaen vuokrattavan pinta-alan kokonaisuudessaan 47 000 neliömetriin. Kiinteistöä on kehitetty painottaen vahvasti energiatehokkuutta, ja se hyödyntää aurinkosähköä sekä uusiutuvaa kaukolämpöä. Kiinteistön vastuullisuusprofiili on kehittynyt merkittävästi, ja kohde sai äskettäin BREEAM Excellent -sertifikaatit sekä BREEAM New Construction että BREEAM In-Use -kategorioissa.
Julkaistu 20.1.2025
Avustimme Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöjä sen ostaessa Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmariselta kiinteistöportfolion, joka käsittää Espoossa sijaitsevan terveysaseman, Vantaalla sijaitsevan päiväkodin, Helsingissä sijaitsevan peruskoulun ja Helsingissä sijaitsevan pysäköintilaitoksen. Kolmen ensimmäisen kohteen vuokrattava pinta-ala on noin 13 900 m2 ja pysäköintilaitoksessa on 120 parkkipaikkaa. Kohteiden vuokralaisina ovat Helsingin kaupunki, Vantaan kaupunki, Länsi-Uudenmaan hyvinvointialue ja Aimo Park Oy. Kaupan yhteydessä Ilmarinen teki sijoituksen eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahastoon ja sijoitus toteutui 31.12.2024.
Julkaistu 9.1.2025
Toimimme Fortumin neuvonantajana yritysjärjestelyssä, jossa Fortum vahvistaa uusiutuvan energian hankekantaansa ostamalla hankkeiden kehitysportfolion Enersenseltä. Velaton kauppahinta on noin 9 miljoonaa euroa, ja kauppaan sisältyy mahdollisuus myös projektikohtaisiin lisäkauppahintoihin, mikäli hankkeet etenevät investointipäätökseen asti. Kaupan toteutuminen edellyttää tavanomaisten ehtojen täyttymistä, ja se arvioidaan saatavan päätökseen vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä. Fortum on johtava pohjoismainen energiayhtiö, joka rakentaa maailmaa, jossa ihmiset, yritykset ja luonto menestyvät yhdessä. Fortumin ydinliiketoiminta käsittää tehokkaan, hiilidioksidipäästöttömän sähköntuotannon sekä luotettavan sähkön ja kaukolämmön toimituksen yksityis- ja yritysasiakkaille. Fortumin osake noteerataan Nasdaq Helsingissä. Yksi Fortumin strategisista tavoitteista on kehittää rakennusvalmiita yli 800 MW maatuuli- ja aurinkovoimahankkeita vuoden 2026 loppuun mennessä.
Julkaistu 19.12.2024
Neuvoimme Nrepiä asuinrakennushankkeessa, joka toteutetaan Helsingin Arabianrannassa sijaitsevan Kauppakeskus Arabian yhteyteen. Avustimme asuinrakennushankkeen rahoitusjärjestelyssä sekä hankkeeseen liittyvissä yhtiö- ja kiinteistöoikeudellisissa järjestelyissä. Näihin kuului osakekaupan ja jakautumisen kautta tapahtunut omistusrakenteen uudelleenjärjestely, asemakaavan ja tonttijaon muutokset, yhteisjärjestelysopimus sekä hallinnanjakosopimus. Rakennukseen tulee 16 kerrosta ja yhteensä 188 Juli Living -vuokra-asuntoa. Lisäksi katutasoon tulee liiketiloja. Valmistuttuaan rakennus kuuluu Suomen energiatehokkaimpien asuinrakennuksen joukkoon. Rahoitusjärjestelyssä on huomioitu Nrepin vastuullisuustavoitteet. Hankkeelle haetaan LEED Platinum-sertifikaattia. Nrepille on aikaisemmin myönnetty asuinrakennuksen LEED Platinum-sertifikaatit yhtiön Herttoniemen ja Friisilän kohteille.
Julkaistu 28.10.2024