Kiinteistökaupan erityispiirteet Suomessa: muotovaatimukset, luvanvaraisuus ja etuosto-oikeudet

Kiinteistökauppaa sääntelevän maakaaren muotovaatimukset

Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen kauppaa sääntelevä laki on maakaari, joka asettaa muotovaatimukset kiinteistökaupalle ja sitä koskevalle esisopimukselle.

Kiinteistön kauppakirja ja kiinteistökaupan esisopimus tulee esimerkiksi allekirjoittaa siten, että kaikki osapuolet tai heidän valtuutetut edustajansa ovat kaupanvahvistajan kanssa samanaikaisesti läsnä, ellei sopimusta allekirjoiteta Maanmittauslaitoksen sähköisessä Kiinteistövaihdannan palvelussa. Kiinteistövaihdannan palvelun teknisten vaatimusten vuoksi järjestelmä ei usein ole käytännössä käyttökelpoinen ammattimaisten ja yritysmuotoisten toimijoiden välisissä kiinteistökaupoissa. Allekirjoitustilaisuuteen tulee varata mukaan allekirjoittajien henkilöllisyystodistukset sekä mahdolliset valtakirjat, joista erityisesti myyjän edustajan valtakirjan edellytetään olevan omakätisesti allekirjoitettu asiakirja. Kyseisestä valtuutuksesta on maakaaressa säädetyllä tavoin käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö.

Kaupan jälkeen ostajan on haettava lainhuudon kirjaamista. Lainhuutoa tulee hakea vasta kun kauppaan liittyvä varainsiirtovero on maksettu ja varainsiirtoveroilmoitus tehty, mutta kuitenkin kuuden kuukauden kuluessa kaupan täytäntöönpanosta. On hyvä huomata, että kiinteistökaupan esisopimus ja kauppakirja ovat niiden vahvistamisen jälkeen lähtökohtaisesti Maanmittauslaitoksella julkisesti pyynnöstä saatavissa.

Puolustusministeriön lupa EU- ja ETA-valtioiden ulkopuolisille ostajille

Euroopan unionin (EU) ja Euroopan talousalueen (ETA) ulkopuolelta tulevan yksityishenkilön tai yhteisön on hankittava puolustusministeriön lupa kiinteistön ostamiseksi Suomessa. Tämä velvoite koskee lähtökohtaisesti kaikkia ostajia, joilla ei ole EU- tai ETA-valtion kansalaisuutta tai joiden yhteisön kotipaikka on EU- ja ETA-alueen ulkopuolella. Myös yritys, jossa yksittäisellä EU- ja ETA-alueen ulkopuolisella taholla on vähintään 10 % omistus tai vastaava tosiasiallinen vaikutusvalta, on velvollinen hankkimaan luvan, vaikka itse ostajayrityksen kotipaikka olisi EU- tai ETA-alueella.

Ostajan on hyvä huomioida, että lupahakemukseen on liitettävä esimerkiksi tiettyjä tietoja kaupan rahoituksesta sekä kauppakirjaluonnos tai kauppaa koskeva esisopimus. Lupahakemus on tehtävä mahdollisimman pian, kun kiinteistökaupan kohde ja muut kauppaa koskevat keskeiset tiedot kuten rahoitustapa ovat tiedossa, ja viimeistään kahden kuukauden kuluttua kaupasta.

Koska lupaprosessin pituus vaihtelee tapauskohtaisesti, prosessi kannattaa käynnistää hyvissä ajoin. Olennaiset muutokset lupahakemuksessa edellytettyihin tietoihin voivat kuitenkin edellyttää luvan hakemista uudelleen.

Puolustusministeriöltä on myös mahdollista hakea etukäteen tietoa siitä, onko lupa kyseisen ostajan kohdalla tarpeellinen. Käytännössä kauppaprosessien lyhyet aikataulut voivat kuitenkin johtaa usein siihen, että lupaa haetaan suoraan ilman erillistä lupatarpeen selvityspyyntöä.

Kunnalla voi olla etuosto-oikeus kiinteistöjen kaupoissa

Kiinteistön sijaintikunnalla on tietyissä tilanteissa kiinteistön kaupassa etuosto-oikeus eli oikeus lunastaa kaupan kohteena oleva kiinteistö siten, että kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla.

Etuosto-oikeuden soveltamisalasta säädetään tarkemmin etuostolaissa. Pääsääntöisesti kunnan etuosto-oikeus soveltuu esimerkiksi silloin, kun kiinteistö tai muutoin samaksi kaupaksi katsottavalla luovutuksella myytävät kiinteistöt käsittävät yli 5.000 neliömetriä ja kunta hankkisi maa-alueen yhdyskuntarakentamista tai virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Jos Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungilla on etuosto-oikeus, kyseinen raja-arvo on kuitenkin 3.000 neliömetriä ja edellä mainittu käyttötarkoitusta koskeva edellytys ei sovellu. Jos samalla kauppakirjalla myydään kahden tai useamman kunnan alueella sijaitsevia kiinteistöjä, etuosto-oikeus on sillä kunnalla, jonka alueella sijaitsee suurin osa kiinteistöjen yhteenlasketusta pinta-alasta.

Kunta voi etukäteen ilmoittaa, ettei se tule käyttämään etuosto-oikeuttaan, jos kiinteistö kahden vuoden kuluessa kunnan päätöksestä myydään ilmoitetuilla ehdoilla. Velvollisuutta ennakkolausunnon antamiseen ei kuitenkaan ole ja myös ennakkolausunnon antamiseen liittyvät menettelyt, käytännöt ja käsittelyajat voivat vaihdella kuntien välillä huomattavasti. Kunnan etuosto-oikeuden soveltuminen ja kyseisen kunnan käytännöt on näin ollen hyvä selvittää kauppaprosessin varhaisessa vaiheessa.

Valtion etuosto-oikeus maanpuolustuksen ja rajaturvallisuuden kannalta tärkeillä alueilla

Tietyissä tilanteissa myös Suomen valtiolla on etuosto-oikeus. Tämä koskee yleensä vain alueita, jotka ovat tärkeitä maanpuolustuksen, rajavalvonnan tai -turvallisuuden taikka alueellisen koskemattomuuden valvonnan ja turvaamisen kannalta.

Valtiolla on etuosto-oikeus kiinteistöihin, jotka tai joiden osa sijaitsee (i) kaavassa Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen tarpeisiin osoitetuilla alueilla tai enintään 1.000 metrin etäisyydellä niistä, (ii) enintään 1.000 metrin päässä Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen vesiliikennettä tai ilmailua palvelevista viestiasemista, tutka-asemista, lentopaikoista tai satamista tai näitä vähäisemmistä kohteista normaalioloissa, normaaliolojen häiriötilanteissa tai poikkeusoloissa sekä (iii) enintään 1.000 metrin etäisyydellä Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen käytössä olevista muista kiinteistöistä, joiden toiminnan turvaaminen edellyttää suoja-aluetta.

Kiinteistön omistaja eli myyjä voi pyytää Maanmittauslaitokselta tietoa kiinteistön mahdollisesta sijainnista valtion etuosto-oikeusalueella. Myyjä voi myös valtuuttaa muun henkilön hankkimaan tiedon Maanmittauslaitokselta. Mikäli kohde sijaitsisi valtion etuosto-oikeusalueella, on suositeltavaa pyytää puolustusministeriöltä ennakkotieto siitä, aikooko valtio käyttää etuosto-oikeutta. Ennakkotieto sitoo valtiota siinä määrätyn ajan, kuitenkin enintään kahden vuoden ajan ennakkotiedon antamisesta.

Valmistaudu hyvissä ajoin

Edellä kuvatut erityispiirteet eivät pääsääntöisesti muodostu kaupan esteeksi. Tärkeintä on, että muotovaatimukset, luvanvaraisuus ja etuosto-oikeudet tiedostetaan hyvissä ajoin, jotta kaupan asiakirjat laaditaan ne huomioiden ja esimerkiksi lupa- ja ennakkolausuntojen vaihteleviin käsittelyaikoihin voidaan varata prosessissa tarvittava aika ja lähtötiedot.