21.9.2020

Maankäyttö- ja rakennuslaki uudistuu – muuttuuko maankäyttömaksu?

Kiinteistöalalla monet toimijat ovat kokeneet, että kunnat tulkitsevat maankäyttö- ja rakennuslakia hyvinkin vaihtelevasti. Maanomistajan on vaikeaa neuvotella tasavertaisena sopimuskumppanina, koska kunta toimii kaksoisroolissa kaavoitusmonopolina ja sopimuskumppanina.

Ympäristöministeriö asettikin huhtikuussa 2018 parlamentaarisen hankeryhmän valmistelemaan maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) kokonaisuudistusta. Sen tavoitteena on, että hallituksen esitys uudeksi laiksi valmistuisi ensi vuoden loppuun mennessä. Osana uudistuksen valmistelua ympäristöministeriö teetti kuntien maankäyttösopimuskäytännöistä selvityksen, joka julkaistiin maaliskuussa. Selvitys vahvisti kiinteistöalalla vallitsevaa käsitystä: lakia tulkitaan kunnissa moninaisesti.

Maankäyttömaksujen perusteet ristiriidassa

Selvityksen mielenkiintoisimpana seikkana pidän sitä, että maankäyttömaksut perustuvat usein kuntien tavoitteeseen leikata maan arvonnousua, vaikka tämä ei ole ollut lainsäätäjän tarkoitus. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan maankäyttömaksun suuruuden tulisi perustua kunnalle aiheutuviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin.

Kun maankäyttösopimuksissa perittävä maankäyttömaksu perustuu arvonnousuun, maanomistaja ei pysty arvioimaan korvauksen oikeellisuutta. Kunnat harvoin laativat maankäyttömaksulaskelmia maankäyttösopimuksen liitteeksi tai osaksi päätöksentekoaan. Siksi maanomistaja tai kunnallinen päätöksentekijä ei voi arvioida, onko maksun suuruus oikea verrattuna asemakaavamuutoksesta johtuviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin.

Mikäli laskelmia on, ne perustuvat yleensä asemakaavamuutoksen luomaan arvonnousuun. Laskelmissa on lähinnä listattu asemakaavan muutoksesta maanomistajalle aiheutuvia purku- ja pilaantumiskustannuksia sekä kiinteistölle osoitetun rakennusoikeuden arvon muutoksia.

Maankäyttömaksujen perimiseen voi todellisuudessa olla ohuet perusteet esimerkiksi tiiviiden kaupunkiseutujen täydennysrakennushankkeissa. Silloin arvonnousuun perustuva maankäyttömaksu tuskin vastaa kunnalle aiheutuvia yhdyskuntarakentamisen kustannuksia. Maanomistajan maksuvelvollisuus poikkeaakin räikeästi lainsäätäjän alkuperäisestä tarkoituksesta.

Avoimuutta kustannuksiin

Maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistus on valtava lainsäädäntöhanke. Toivoa sopii, että uudistus ratkaisee maankäyttömaksujen ja -sopimusten heikkoudet. Tilannetta parantaisi jo se, jos kustannukset ilmoitettaisiin avoimemmin. Se on erityisen tärkeää, koska maankäyttösopimuksissa valtasuhteet ovat epätasapainoiset eikä maanomistajalla ole aidosti edellytyksiä neuvotella sopimuksen sisällöstä tai maksun määrästä.

Uusimmat referenssit

Avustimme Swiss Life Asset Managers Nordicin hallinnoimaa rahastoa sen ostaessa Savills Investment Managementin hallinnoimalta rahastolta Hyvinkäällä sijaitsevan logistiikkakiinteistön. Kaupan lisäksi avustimme myös kaupan rahoituksessa sekä sopivan kansainvälisen hankintarakenteen suunnittelussa ja relevanttien veronäkökulmien huomioimisessa. Kiinteistö toimii Ahlsellin, johtavan pohjoismaisen teknisen tukkukauppiaan, keskusvarastona Suomessa. Ahlsell on vuokrannut kiinteistöä sen rakentamisesta lähtien. Moderni logistiikkakeskus rakennettiin alun perin vuonna 2002, ja sitä on kehitetty useilla projekteilla vuosien varrella. Viimeisin laajennus, joka valmistui vuonna 2024, lisäsi kiinteistöön noin 11 000 neliömetriä uutta varastotilaa, kasvattaen vuokrattavan pinta-alan kokonaisuudessaan 47 000 neliömetriin. Kiinteistöä on kehitetty painottaen vahvasti energiatehokkuutta, ja se hyödyntää aurinkosähköä sekä uusiutuvaa kaukolämpöä. Kiinteistön vastuullisuusprofiili on kehittynyt merkittävästi, ja kohde sai äskettäin BREEAM Excellent -sertifikaatit sekä BREEAM New Construction että BREEAM In-Use -kategorioissa.
Julkaistu 20.1.2025
Avustimme Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöjä sen ostaessa Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmariselta kiinteistöportfolion, joka käsittää Espoossa sijaitsevan terveysaseman, Vantaalla sijaitsevan päiväkodin, Helsingissä sijaitsevan peruskoulun ja Helsingissä sijaitsevan pysäköintilaitoksen. Kolmen ensimmäisen kohteen vuokrattava pinta-ala on noin 13 900 m2 ja pysäköintilaitoksessa on 120 parkkipaikkaa. Kohteiden vuokralaisina ovat Helsingin kaupunki, Vantaan kaupunki, Länsi-Uudenmaan hyvinvointialue ja Aimo Park Oy. Kaupan yhteydessä Ilmarinen teki sijoituksen eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahastoon ja sijoitus toteutui 31.12.2024.
Julkaistu 9.1.2025
Toimimme Fortumin neuvonantajana yritysjärjestelyssä, jossa Fortum vahvistaa uusiutuvan energian hankekantaansa ostamalla hankkeiden kehitysportfolion Enersenseltä. Velaton kauppahinta on noin 9 miljoonaa euroa, ja kauppaan sisältyy mahdollisuus myös projektikohtaisiin lisäkauppahintoihin, mikäli hankkeet etenevät investointipäätökseen asti. Kaupan toteutuminen edellyttää tavanomaisten ehtojen täyttymistä, ja se arvioidaan saatavan päätökseen vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä. Fortum on johtava pohjoismainen energiayhtiö, joka rakentaa maailmaa, jossa ihmiset, yritykset ja luonto menestyvät yhdessä. Fortumin ydinliiketoiminta käsittää tehokkaan, hiilidioksidipäästöttömän sähköntuotannon sekä luotettavan sähkön ja kaukolämmön toimituksen yksityis- ja yritysasiakkaille. Fortumin osake noteerataan Nasdaq Helsingissä. Yksi Fortumin strategisista tavoitteista on kehittää rakennusvalmiita yli 800 MW maatuuli- ja aurinkovoimahankkeita vuoden 2026 loppuun mennessä.
Julkaistu 19.12.2024
Neuvoimme Nrepiä asuinrakennushankkeessa, joka toteutetaan Helsingin Arabianrannassa sijaitsevan Kauppakeskus Arabian yhteyteen. Avustimme asuinrakennushankkeen rahoitusjärjestelyssä sekä hankkeeseen liittyvissä yhtiö- ja kiinteistöoikeudellisissa järjestelyissä. Näihin kuului osakekaupan ja jakautumisen kautta tapahtunut omistusrakenteen uudelleenjärjestely, asemakaavan ja tonttijaon muutokset, yhteisjärjestelysopimus sekä hallinnanjakosopimus. Rakennukseen tulee 16 kerrosta ja yhteensä 188 Juli Living -vuokra-asuntoa. Lisäksi katutasoon tulee liiketiloja. Valmistuttuaan rakennus kuuluu Suomen energiatehokkaimpien asuinrakennuksen joukkoon. Rahoitusjärjestelyssä on huomioitu Nrepin vastuullisuustavoitteet. Hankkeelle haetaan LEED Platinum-sertifikaattia. Nrepille on aikaisemmin myönnetty asuinrakennuksen LEED Platinum-sertifikaatit yhtiön Herttoniemen ja Friisilän kohteille.
Julkaistu 28.10.2024