Maankäyttö- ja rakennuslaki uudistuu – muuttuuko maankäyttömaksu?

Ympäristöministeriö asettikin huhtikuussa 2018 parlamentaarisen hankeryhmän valmistelemaan maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) kokonaisuudistusta. Sen tavoitteena on, että hallituksen esitys uudeksi laiksi valmistuisi ensi vuoden loppuun mennessä. Osana uudistuksen valmistelua ympäristöministeriö teetti kuntien maankäyttösopimuskäytännöistä selvityksen, joka julkaistiin maaliskuussa. Selvitys vahvisti kiinteistöalalla vallitsevaa käsitystä: lakia tulkitaan kunnissa moninaisesti.

Maankäyttömaksujen perusteet ristiriidassa

Selvityksen mielenkiintoisimpana seikkana pidän sitä, että maankäyttömaksut perustuvat usein kuntien tavoitteeseen leikata maan arvonnousua, vaikka tämä ei ole ollut lainsäätäjän tarkoitus. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan maankäyttömaksun suuruuden tulisi perustua kunnalle aiheutuviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin.

Kun maankäyttösopimuksissa perittävä maankäyttömaksu perustuu arvonnousuun, maanomistaja ei pysty arvioimaan korvauksen oikeellisuutta. Kunnat harvoin laativat maankäyttömaksulaskelmia maankäyttösopimuksen liitteeksi tai osaksi päätöksentekoaan. Siksi maanomistaja tai kunnallinen päätöksentekijä ei voi arvioida, onko maksun suuruus oikea verrattuna asemakaavamuutoksesta johtuviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin.

Mikäli laskelmia on, ne perustuvat yleensä asemakaavamuutoksen luomaan arvonnousuun. Laskelmissa on lähinnä listattu asemakaavan muutoksesta maanomistajalle aiheutuvia purku- ja pilaantumiskustannuksia sekä kiinteistölle osoitetun rakennusoikeuden arvon muutoksia.

Maankäyttömaksujen perimiseen voi todellisuudessa olla ohuet perusteet esimerkiksi tiiviiden kaupunkiseutujen täydennysrakennushankkeissa. Silloin arvonnousuun perustuva maankäyttömaksu tuskin vastaa kunnalle aiheutuvia yhdyskuntarakentamisen kustannuksia. Maanomistajan maksuvelvollisuus poikkeaakin räikeästi lainsäätäjän alkuperäisestä tarkoituksesta.

Avoimuutta kustannuksiin

Maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistus on valtava lainsäädäntöhanke. Toivoa sopii, että uudistus ratkaisee maankäyttömaksujen ja -sopimusten heikkoudet. Tilannetta parantaisi jo se, jos kustannukset ilmoitettaisiin avoimemmin. Se on erityisen tärkeää, koska maankäyttösopimuksissa valtasuhteet ovat epätasapainoiset eikä maanomistajalla ole aidosti edellytyksiä neuvotella sopimuksen sisällöstä tai maksun määrästä.