21.9.2020

Maankäyttö- ja rakennuslaki uudistuu – muuttuuko maankäyttömaksu?

Kiinteistöalalla monet toimijat ovat kokeneet, että kunnat tulkitsevat maankäyttö- ja rakennuslakia hyvinkin vaihtelevasti. Maanomistajan on vaikeaa neuvotella tasavertaisena sopimuskumppanina, koska kunta toimii kaksoisroolissa kaavoitusmonopolina ja sopimuskumppanina.

Ympäristöministeriö asettikin huhtikuussa 2018 parlamentaarisen hankeryhmän valmistelemaan maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) kokonaisuudistusta. Sen tavoitteena on, että hallituksen esitys uudeksi laiksi valmistuisi ensi vuoden loppuun mennessä. Osana uudistuksen valmistelua ympäristöministeriö teetti kuntien maankäyttösopimuskäytännöistä selvityksen, joka julkaistiin maaliskuussa. Selvitys vahvisti kiinteistöalalla vallitsevaa käsitystä: lakia tulkitaan kunnissa moninaisesti.

Maankäyttömaksujen perusteet ristiriidassa

Selvityksen mielenkiintoisimpana seikkana pidän sitä, että maankäyttömaksut perustuvat usein kuntien tavoitteeseen leikata maan arvonnousua, vaikka tämä ei ole ollut lainsäätäjän tarkoitus. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan maankäyttömaksun suuruuden tulisi perustua kunnalle aiheutuviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin.

Kun maankäyttösopimuksissa perittävä maankäyttömaksu perustuu arvonnousuun, maanomistaja ei pysty arvioimaan korvauksen oikeellisuutta. Kunnat harvoin laativat maankäyttömaksulaskelmia maankäyttösopimuksen liitteeksi tai osaksi päätöksentekoaan. Siksi maanomistaja tai kunnallinen päätöksentekijä ei voi arvioida, onko maksun suuruus oikea verrattuna asemakaavamuutoksesta johtuviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin.

Mikäli laskelmia on, ne perustuvat yleensä asemakaavamuutoksen luomaan arvonnousuun. Laskelmissa on lähinnä listattu asemakaavan muutoksesta maanomistajalle aiheutuvia purku- ja pilaantumiskustannuksia sekä kiinteistölle osoitetun rakennusoikeuden arvon muutoksia.

Maankäyttömaksujen perimiseen voi todellisuudessa olla ohuet perusteet esimerkiksi tiiviiden kaupunkiseutujen täydennysrakennushankkeissa. Silloin arvonnousuun perustuva maankäyttömaksu tuskin vastaa kunnalle aiheutuvia yhdyskuntarakentamisen kustannuksia. Maanomistajan maksuvelvollisuus poikkeaakin räikeästi lainsäätäjän alkuperäisestä tarkoituksesta.

Avoimuutta kustannuksiin

Maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistus on valtava lainsäädäntöhanke. Toivoa sopii, että uudistus ratkaisee maankäyttömaksujen ja -sopimusten heikkoudet. Tilannetta parantaisi jo se, jos kustannukset ilmoitettaisiin avoimemmin. Se on erityisen tärkeää, koska maankäyttösopimuksissa valtasuhteet ovat epätasapainoiset eikä maanomistajalla ole aidosti edellytyksiä neuvotella sopimuksen sisällöstä tai maksun määrästä.

Uusimmat referenssit

Neuvoimme Nrepiä asuinrakennushankkeessa, joka toteutetaan Helsingin Arabianrannassa sijaitsevan Kauppakeskus Arabian yhteyteen. Avustimme asuinrakennushankkeen rahoitusjärjestelyssä sekä hankkeeseen liittyvissä yhtiö- ja kiinteistöoikeudellisissa järjestelyissä. Näihin kuului osakekaupan ja jakautumisen kautta tapahtunut omistusrakenteen uudelleenjärjestely, asemakaavan ja tonttijaon muutokset, yhteisjärjestelysopimus sekä hallinnanjakosopimus. Rakennukseen tulee 16 kerrosta ja yhteensä 188 Juli Living -vuokra-asuntoa. Lisäksi katutasoon tulee liiketiloja. Valmistuttuaan rakennus kuuluu Suomen energiatehokkaimpien asuinrakennuksen joukkoon. Rahoitusjärjestelyssä on huomioitu Nrepin vastuullisuustavoitteet. Hankkeelle haetaan LEED Platinum-sertifikaattia. Nrepille on aikaisemmin myönnetty asuinrakennuksen LEED Platinum-sertifikaatit yhtiön Herttoniemen ja Friisilän kohteille.
Julkaistu 28.10.2024
Toimimme Fortumin pääneuvonantajana rajat ylittävässä yritysjärjestelyssä, jossa Fortum myy kierrätys- ja jäteliiketoimintansa. Liiketoiminnot myydään temaattiseen vaikuttavuussijoittamiseen keskittyvälle Summa Equitylle tämän portfolioyhtiön NG Groupin kautta ja velaton kauppahinta on noin 800 miljoonaa euroa. Kaupan toteutuminen edellyttää viranomaishyväksyntää sekä tavanomaisten ehtojen täyttymistä. Fortumin myytävät kierrätys- ja jäteliiketoiminnot (Recycling & Waste) tarjoavat teollisille ja kuntasektorin asiakkaille jätehuoltopalveluja sekä kokonaisvaltaisia muovien, metallien, tuhkan, kuonan ja vaarallisten jätteiden käsittely- ja kierrätyspalveluja. Liiketoiminnot sijaitsevat Suomessa, Ruotsissa, Tanskassa ja Norjassa ja työllistävät noin 900 työntekijää. 
Julkaistu 18.7.2024
Avustimme Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöjä sen myydessä kolme terveydenhuolto- ja sairaalakiinteistöä Niamille. Myynnin kohteena olevien kiinteistöjen huoneistopinta-ala on noin 18 000 neliömetriä. Kaksi kohteista sijaitsee Helsingissä ja yksi Porissa. Saukonpaadenranta 2:n kiinteistö sijaitsee merellisessä Jätkäsaaressa, ja sen päävuokralaisena toimii yksityinen syöpäsairaala Docrates. Bulevardin historiallisessa kiinteistössä taas toimii Mehiläinen, yksi suurimmista yksityisistä terveydenhuollon palveluntarjoajista. Porin kohde sijaitsee Porin kaupungin sydämessä, ja sen vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 5 800 neliömetriä. Kiinteistölle on myönnetty BREEAM-ympäristösertifikaatti arvosanalla Very Good, ja se on kokonaan vuokrattu Terveystalolle. 
Julkaistu 5.7.2024
Toimimme OP:n hallinnoiminen rahastojen neuvonantajana järjestelyssä, jossa rahastot myivät kaksi modernia logistiikkakiinteistöä Logianille. Logian on Kevan ja Mrec Investment Management Oy:n yhteisyritys. Kiinteistöjen pinta-ala on yhteensä noin 32 300 neliömetriä ja ne sijaitsevat Tuusulassa lähellä Helsinki-Vantaan lentoasemaa. LEED Gold -sertifioidut kohteet kuuluvat A-energialuokkaan ja hyödyntävät aurinkopaneeleita, jotka tuottavat merkittävän osan kiinteistöjen vuoden aikana kuluttamasta sähköstä.
Julkaistu 3.7.2024