5.2.2018

Hotelliala kasvaa Venäjällä – myös sopimusmallit muuttuvat

Hotelliala kasvaa Venäjällä vahvasti talouden taantumasta ja kansainvälisistä pakotteista huolimatta. Maassa toimii suuria kansainvälisiä hotelliketjuja, joista monet suunnittelevat laajentumista lähivuosina. Alan kansainvälisten ja kotimaisten yritysten suunnitelmissa on avata vuoteen 2020 mennessä lähes 150 uutta hotellia.

Hotellirakentamista vauhdittavat kansainväliset tilaisuudet sekä kulttuuri- ja urheilutapahtumat: pelkästään jalkapallon MM-kisojen otteluita pelataan tänä vuonna yhdessätoista venäläiskaupungissa. Ripeä laajentuminen edellyttää vahvaa oikeudellista selkänojaa ja hotellialan toimintamalleihin perehtynyttä neuvonantajaa.

Hotellitoiminnan oikeudelliset mallit

Hotellitoimintaa harjoitetaan Venäjällä tavallisimmin jollakin seuraavista tavoista: 1) oma hotellitoiminta, 2) franchising-toiminta, 3) johtamissopimukseen perustuva toiminta tai 4) vuokraus.

Ensimmäinen vaihtoehto vastaa perinteistä mallia, jossa hotellinpitäjä omistaa hotellikiinteistön ja irtaimiston. Venäjällä on yhä useita tällä mallilla toimivia vanhanaikaisia, neuvostoaikaisia hotelleja (joita on enemmän tai vähemmän uudistettu) sekä pieniä vierastaloja, jotka ovat usein perheyrityksiä. Kansainväliset hotellibrändit eivät kuitenkaan yleensä valitse tätä mallia, vaan tekevät mieluummin sopimuksia hotellinomistajien kanssa.

Franchising

Franchising-mallissa hotellin omistaja (franchise-ottaja) saa oikeuden hyödyntää hotellitoiminnassaan tunnettujen kansainvälisten hotelliketjujen brändejä, tavaramerkkejä, osaamista ja mainetta. Brändinhaltijat (franchise-antajat) eivät osallistu hotellin varsinaiseen liiketoimintaan. Ne keskittyvät edistämään hotellien myyntiä mainonnalla ja maailmanlaajuisilla varausjärjestelmillään. Lisäksi ne valvovat brändivaatimustensa noudattamista ja keräävät lisenssimaksuja tavaramerkkiensä käytöstä.

Johtamissopimus

Johtamissopimukseen (management contract) perustuvassa mallissa hotellinomistajat luovuttavat hotellin päivittäisen toiminnan erillisille hotellinpitäjille (johtajille), joille omistaja maksaa palveluiden tuottamisesta palkkiota. Palkkion määrä riippuu pääsääntöisesti johtajan aikaansaamista tuloksista, joita vertaillaan muihin saman alueen samantasoisiin hotelleihin. Johtaja hoitaa hotellia omistajan puolesta, ja suurin osa henkilökunnasta on omistajan palveluksessa.

Hotellin hoitamisen lisäksi johtamissopimuksen osapuolet sopivat tavallisesti myös tavaramerkkien lisensoinnista, kansainvälisten varaus- ja markkinointipalveluiden käytöstä ja joskus muistakin teknisistä palveluista tai neuvonannosta. Malli on tullut venäläiseen hotellitoimintaan common law -maista, joten hotellin tehokkaan toiminnan kannalta on erittäin tärkeää muokata sopimukset Venäjän lainsäädännön mukaisiksi.

Vuokraaminen

Franchising- tai johtamissopimukseen perustuva suhde on pelkästään osapuolten välinen sopimussuhde. Vuokrasuhde poikkeaa näistä siinä, että vuokrasuhteessa siirretään myös kiinteistöön kohdistuvia oikeuksia. Hotellinpitäjät voivat tehdä kahdenlaisia vuokrasopimuksia: he voivat vuokrata joko hotellirakennuksen tai -tilat taikka koko yritystoiminnan. Jälkimmäisessä tapauksessa vuokralaiselle siirretään hotellikiinteistö kaikkine kalusteineen, varusteineen ja muine tarpeistoineen, hotelliin liittyvät immateriaalioikeudet sekä muut oikeudet ja velvollisuudet. Yritystoiminnan vuokrasopimuksessa vuokralainen voi kohdentaa liiketoiminnan tappiot hotellinomistajille, minkä vuoksi se on hotellinpitäjän kannalta usein houkuttelevampi vaihtoehto kuin pelkän kiinteistön vuokraaminen.

Vuokrasopimukset merkitään julkiseen kiinteistörekisteriin. Osa hotellin tiloista saatetaan alivuokrata edelleen ulkopuolisille vuokralaisille (kuten myymälöille, ravintoloille tai kylpylöille).

 

Kansainväliset hotelliyritykset valitsevat toimintamallinsa tapauskohtaisesti brändin, hotellin tasoluokituksen ja omistajan liiketoimintamallin perusteella. Esimerkiksi Moskovan Marriott-hotelleista osa käyttää franchising-mallia, osa johtamissopimuksia ja osa vuokrausmallia (kuten ketjun äskettäin avattu Novy Arbat ‑lippulaivahotelli). Kaikissa hotellinomistajien ja hotellinpitäjien välisissä sopimuksissa on kuitenkin toimialalle tyypillisiä erityispiirteitä ja ehtoja, joita käytetään vain majoitustoiminnassa.

Hotellinomistajat ja hotellinpitäjät tarvitsevat kumppaneikseen lakimiehiä, joilla on hyvä maine ja vankkaa kokemusta majoitusliiketoiminnasta. Tämä tekee oikeudellisten neuvonantajien valinnasta Venäjällä hotellinomistajille joskus haastavaa.

 

Uusimmat referenssit

Neuvoimme Nrepiä asuinrakennushankkeessa, joka toteutetaan Helsingin Arabianrannassa sijaitsevan Kauppakeskus Arabian yhteyteen. Avustimme asuinrakennushankkeen rahoitusjärjestelyssä sekä hankkeeseen liittyvissä yhtiö- ja kiinteistöoikeudellisissa järjestelyissä. Näihin kuului osakekaupan ja jakautumisen kautta tapahtunut omistusrakenteen uudelleenjärjestely, asemakaavan ja tonttijaon muutokset, yhteisjärjestelysopimus sekä hallinnanjakosopimus. Rakennukseen tulee 16 kerrosta ja yhteensä 188 Juli Living -vuokra-asuntoa. Lisäksi katutasoon tulee liiketiloja. Valmistuttuaan rakennus kuuluu Suomen energiatehokkaimpien asuinrakennuksen joukkoon. Rahoitusjärjestelyssä on huomioitu Nrepin vastuullisuustavoitteet. Hankkeelle haetaan LEED Platinum-sertifikaattia. Nrepille on aikaisemmin myönnetty asuinrakennuksen LEED Platinum-sertifikaatit yhtiön Herttoniemen ja Friisilän kohteille.
Julkaistu 28.10.2024
Toimimme Fortumin pääneuvonantajana rajat ylittävässä yritysjärjestelyssä, jossa Fortum myy kierrätys- ja jäteliiketoimintansa. Liiketoiminnot myydään temaattiseen vaikuttavuussijoittamiseen keskittyvälle Summa Equitylle tämän portfolioyhtiön NG Groupin kautta ja velaton kauppahinta on noin 800 miljoonaa euroa. Kaupan toteutuminen edellyttää viranomaishyväksyntää sekä tavanomaisten ehtojen täyttymistä. Fortumin myytävät kierrätys- ja jäteliiketoiminnot (Recycling & Waste) tarjoavat teollisille ja kuntasektorin asiakkaille jätehuoltopalveluja sekä kokonaisvaltaisia muovien, metallien, tuhkan, kuonan ja vaarallisten jätteiden käsittely- ja kierrätyspalveluja. Liiketoiminnot sijaitsevat Suomessa, Ruotsissa, Tanskassa ja Norjassa ja työllistävät noin 900 työntekijää. 
Julkaistu 18.7.2024
Avustimme Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöjä sen myydessä kolme terveydenhuolto- ja sairaalakiinteistöä Niamille. Myynnin kohteena olevien kiinteistöjen huoneistopinta-ala on noin 18 000 neliömetriä. Kaksi kohteista sijaitsee Helsingissä ja yksi Porissa. Saukonpaadenranta 2:n kiinteistö sijaitsee merellisessä Jätkäsaaressa, ja sen päävuokralaisena toimii yksityinen syöpäsairaala Docrates. Bulevardin historiallisessa kiinteistössä taas toimii Mehiläinen, yksi suurimmista yksityisistä terveydenhuollon palveluntarjoajista. Porin kohde sijaitsee Porin kaupungin sydämessä, ja sen vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 5 800 neliömetriä. Kiinteistölle on myönnetty BREEAM-ympäristösertifikaatti arvosanalla Very Good, ja se on kokonaan vuokrattu Terveystalolle. 
Julkaistu 5.7.2024
Toimimme OP:n hallinnoiminen rahastojen neuvonantajana järjestelyssä, jossa rahastot myivät kaksi modernia logistiikkakiinteistöä Logianille. Logian on Kevan ja Mrec Investment Management Oy:n yhteisyritys. Kiinteistöjen pinta-ala on yhteensä noin 32 300 neliömetriä ja ne sijaitsevat Tuusulassa lähellä Helsinki-Vantaan lentoasemaa. LEED Gold -sertifioidut kohteet kuuluvat A-energialuokkaan ja hyödyntävät aurinkopaneeleita, jotka tuottavat merkittävän osan kiinteistöjen vuoden aikana kuluttamasta sähköstä.
Julkaistu 3.7.2024