Hotelliala kasvaa Venäjällä – myös sopimusmallit muuttuvat

Hotellirakentamista vauhdittavat kansainväliset tilaisuudet sekä kulttuuri- ja urheilutapahtumat: pelkästään jalkapallon MM-kisojen otteluita pelataan tänä vuonna yhdessätoista venäläiskaupungissa. Ripeä laajentuminen edellyttää vahvaa oikeudellista selkänojaa ja hotellialan toimintamalleihin perehtynyttä neuvonantajaa.

Hotellitoiminnan oikeudelliset mallit

Hotellitoimintaa harjoitetaan Venäjällä tavallisimmin jollakin seuraavista tavoista: 1) oma hotellitoiminta, 2) franchising-toiminta, 3) johtamissopimukseen perustuva toiminta tai 4) vuokraus.

Ensimmäinen vaihtoehto vastaa perinteistä mallia, jossa hotellinpitäjä omistaa hotellikiinteistön ja irtaimiston. Venäjällä on yhä useita tällä mallilla toimivia vanhanaikaisia, neuvostoaikaisia hotelleja (joita on enemmän tai vähemmän uudistettu) sekä pieniä vierastaloja, jotka ovat usein perheyrityksiä. Kansainväliset hotellibrändit eivät kuitenkaan yleensä valitse tätä mallia, vaan tekevät mieluummin sopimuksia hotellinomistajien kanssa.

Franchising

Franchising-mallissa hotellin omistaja (franchise-ottaja) saa oikeuden hyödyntää hotellitoiminnassaan tunnettujen kansainvälisten hotelliketjujen brändejä, tavaramerkkejä, osaamista ja mainetta. Brändinhaltijat (franchise-antajat) eivät osallistu hotellin varsinaiseen liiketoimintaan. Ne keskittyvät edistämään hotellien myyntiä mainonnalla ja maailmanlaajuisilla varausjärjestelmillään. Lisäksi ne valvovat brändivaatimustensa noudattamista ja keräävät lisenssimaksuja tavaramerkkiensä käytöstä.

Johtamissopimus

Johtamissopimukseen (management contract) perustuvassa mallissa hotellinomistajat luovuttavat hotellin päivittäisen toiminnan erillisille hotellinpitäjille (johtajille), joille omistaja maksaa palveluiden tuottamisesta palkkiota. Palkkion määrä riippuu pääsääntöisesti johtajan aikaansaamista tuloksista, joita vertaillaan muihin saman alueen samantasoisiin hotelleihin. Johtaja hoitaa hotellia omistajan puolesta, ja suurin osa henkilökunnasta on omistajan palveluksessa.

Hotellin hoitamisen lisäksi johtamissopimuksen osapuolet sopivat tavallisesti myös tavaramerkkien lisensoinnista, kansainvälisten varaus- ja markkinointipalveluiden käytöstä ja joskus muistakin teknisistä palveluista tai neuvonannosta. Malli on tullut venäläiseen hotellitoimintaan common law -maista, joten hotellin tehokkaan toiminnan kannalta on erittäin tärkeää muokata sopimukset Venäjän lainsäädännön mukaisiksi.

Vuokraaminen

Franchising- tai johtamissopimukseen perustuva suhde on pelkästään osapuolten välinen sopimussuhde. Vuokrasuhde poikkeaa näistä siinä, että vuokrasuhteessa siirretään myös kiinteistöön kohdistuvia oikeuksia. Hotellinpitäjät voivat tehdä kahdenlaisia vuokrasopimuksia: he voivat vuokrata joko hotellirakennuksen tai -tilat taikka koko yritystoiminnan. Jälkimmäisessä tapauksessa vuokralaiselle siirretään hotellikiinteistö kaikkine kalusteineen, varusteineen ja muine tarpeistoineen, hotelliin liittyvät immateriaalioikeudet sekä muut oikeudet ja velvollisuudet. Yritystoiminnan vuokrasopimuksessa vuokralainen voi kohdentaa liiketoiminnan tappiot hotellinomistajille, minkä vuoksi se on hotellinpitäjän kannalta usein houkuttelevampi vaihtoehto kuin pelkän kiinteistön vuokraaminen.

Vuokrasopimukset merkitään julkiseen kiinteistörekisteriin. Osa hotellin tiloista saatetaan alivuokrata edelleen ulkopuolisille vuokralaisille (kuten myymälöille, ravintoloille tai kylpylöille).

Kansainväliset hotelliyritykset valitsevat toimintamallinsa tapauskohtaisesti brändin, hotellin tasoluokituksen ja omistajan liiketoimintamallin perusteella. Esimerkiksi Moskovan Marriott-hotelleista osa käyttää franchising-mallia, osa johtamissopimuksia ja osa vuokrausmallia (kuten ketjun äskettäin avattu Novy Arbat ‑lippulaivahotelli). Kaikissa hotellinomistajien ja hotellinpitäjien välisissä sopimuksissa on kuitenkin toimialalle tyypillisiä erityispiirteitä ja ehtoja, joita käytetään vain majoitustoiminnassa.

Hotellinomistajat ja hotellinpitäjät tarvitsevat kumppaneikseen lakimiehiä, joilla on hyvä maine ja vankkaa kokemusta majoitusliiketoiminnasta. Tämä tekee oikeudellisten neuvonantajien valinnasta Venäjällä hotellinomistajille joskus haastavaa.