7.5.2012

Tarkkuutta kuntien kiinteistökehityshankkeisiin

Taloustilanteen kiristyessä kunnatkin etsivät kiihkeästi uusia keinoja hyödyntää omaisuuttaan. Monilla kunnilla on hallussaan laaja ja arvokas kiinteistömassa, ja tällaisten kiinteistöjen myynti ja vuokraus voi olla kunnille elinkeinopoliittisestikin houkutteleva vaihtoehto. Uudessa liiketoiminnan sävyttämässä kuntaympäristössä onnistuneet kiinteistöjärjestelyt voivat olla eduksi myös kunnan imagolle.

Juridiselta kannalta kysymys kunnasta kiinteistökehittäjänä on mielenkiintoinen. Kiinteistökaupan ehdot eivät nimittäin enää ole kunnallisen itsehallinnon piiriin kuuluva asia, toteaa kuntakonsernien juridiikkaan erikoistunut counsel Annaliisa Lehtinen Castrén & Snellmanilta.

Ensi sijassa huomiota on kiinnitettävä hankinta- ja valtiontukilainsäädäntöön. EU-sääntelyn myötä näkökulmasta on tullut voimakkaan markkinakeskeinen: kunta ei voi ”häiriköidä” markkinoiden toimintaa, vaan huomioon on otettava se, miltä kunnan ratkaisut näyttävät markkinoilla toimivien yritysten näkökulmasta. Lainsäädäntö asettaakin kunnille tältä osin varsin tiukat toimintatapavelvoitteet. Toimintatapavelvoitteiden noudattamisen on hyvä näkyä myös itse päätösprosessissa ja esittelyteksteissä.

Valtiontukilainsäädäntö sitoo 

Kunnan kiinteistökehityshankkeissa saattaa helposti syntyä epäilys laittomasta valtiontuesta. Lainmukaisuutta arvioidaan tällöin muun muassa kiinteistön myyntiprosessin ja hinnoittelun näkökulmasta. EY:n perustamissopimuksen määritelmän mukaan laiton valtiontuki voi saada monia muotoja: kiinteistökehityshankkeissa sellaiseksi voidaan katsoa muun muassa edulliset vuokrausehdot tai kiinteistön alihintainen myynti. Pelkkä epäily tuesta on riittävää; esimerkiksi valtiontuen vaikutusta jäsenvaltioiden väliseen kauppaan ei tarvitse näyttää toteen.

Tietoisuus kanteluoikeudesta lisääntynyt 

Valtiontukiin liittyy laaja kanteluoikeus. Kunnan kiinteistöjärjestelypäätös voidaan kyseenalaistaa kymmenen vuoden ajan, ja kanteluoikeus on kenellä tahansa – oikeus ei riipu yksityis- tai oikeushenkilön kotipaikkakunnasta eikä edes kotimaasta. EU:n komissiossa onkin parhaillaan virellä useita suomalaisten kuntakiinteistöjen myyntiin liittyviä kanteluita, jotka olisi voitu välttää suunnittelemalla järjestely huolellisemmin. Useimmiten kantelun tekee sopimuksen voittaneen yrityksen kilpailija. Valtiontuen vastaisuutta on käytetty myös kunnallisvalitusten perusteena, mikä viivästyttää päätösten lainvoimaiseksi tuloa ja muun muassa oikeutta lainhuudon myöntämiseen.

Huomiota kilpailutuksen arkkitehtuuriin 

Kunnan kiinteistöomaisuuden luovutuksen tulee tapahtua käyvästä arvosta – joko arvioijan tai avoimen kilpailutuksen kautta haetulla markkina-arvolla. Käypä arvo on selvitettävä luotettavasti ja riippumattomasti, joten arviointiin kannattaa panostaa. Jos taasen myynnissä päädytään avoimeen tarjouskilpailuun, olennaista on hallita menettelyn arkkitehtuuri: esimerkiksi ilmoittelun tulee olla riittävää, ja tarjoajien joukkoa ei saa rajata keinotekoisesti kohtuuttoman tiukoin kriteerein.

Tiukat menettelysäännökset saattavat tulla yllätyksenä kuntapäättäjille, jotka ovat ryhtyneet kiinteistöjärjestelyyn täysin vilpittömässä mielessä elinkeinopoliittisin perustein. Huolellisesti suunnittelemalla pitkälliset oikeusprosessit ja kunnan imagotappiot voidaan kuitenkin välttää. Paljon on mahdollista tehdä, kunhan muistetaan tietyt perusasiat ja menettelysäännökset, tiivistää Lehtinen.

Annamme mielellämme lisätietoja: 
Annaliisa Lehtinen

 

 

Oikeudelliset julkaisut

Castrén & Snellmanin uutiset